03第三章 房地产市场调研与预测.pptx

第三章 房地产市场调研与预测房地产开发经营与管理知识体系一、房地产市场调研二、房地产经营预测本章重点与难点房地产调研的内容房地产预测的基本程序房地产价格与需求预测的基本影响因素房地产需求预测的定性与定量方法一、房地产市场调研房地产经营预测的基础和前提知识体系（一）房地产市场（二）房地产市场运行机制（三）房地产市场调研（一）房地产市场房地产市场是房地产商品交换的场所或领域，反映了房地产商品交换关系的总和。房地产市场一般由土地、房产、房地产中介服务市场等组成，主要交易对象包括住宅、办公楼、商业用房等。房地产市场具有传递市场信息，优化房地产资源配置、提高房地产使用效益，促进劳动生产率提高，调节和再分配国民收入，理顺流通环节，优化消费结构等功能。（二）房地产市场运行机制房地产市场运行机制的三大要素——房地产交易的主体——房地产交易的客体——房地产交易的法规及其市场监督者和管理者房地产市场运行机制的四大机制——房地产市场运行的动力机制——房地产市场运行的价格机制——房地产市场运行的供求机制——房地产市场运行的竞争机制（二）房地产市场运行机制房地产市场运行的动力机制——指房地产的利益与动力之间发生相互制约和相互协调的内在联系的市场运行形式与手段，必须以房地产企业的清晰产权界定为前提条件，是房地产市场运行机制的首要内容。房地产市场运行的价格机制——是价值规律发生作用的市场运行形式和手段，是调节房地产资源优化配置的最重要的市场机制。（二）房地产市场运行机制房地产市场运行的供求机制——用于调节市场供给与需求之间的关系的市场运行形式和手段，是实现供求均衡目标的最基本的市场机制。房地产市场运行的竞争机制——房地产市场竞争的形式和手段，是促进企业改善经营管理、提高劳动生产率和经济效益的最有效的市场机制。（三）房地产市场调研1、房地产市场调研的内涵2、房地产市场调研的三部曲3、房地产市场调研的目的4、房地产市场调研的内容5、房地产市场调研的方法（三）房地产市场调研1、房地产市场调研的内涵——房地产市场调研是房地产开发企业投资决策的基础，市场调研的主要目的是为决策提供信息。——市场调研是通过信息将消费者、顾客、公众与开展营销的企业联系起来的一种职能。——房地产市场调研可以了解潜在客户的需求特征以及需求水平，将贯穿于房地产开发经营活动的全过程。（三）房地产市场调研2、房地产市场调研的三部曲 第一步，房地产开发项目立项前调研——主要进行土地开发潜力分析，即进行初步的市场供求关系调研，分析盈利能力，并确定开发项目的基本类型。 第二步，房地产开发项目立项后调研——主要包括是市场需求的基本特征和规模、竞争楼盘的供给调研、项目总体规划设计、环境设计、细部规划设计和市场推广调研，以及调研结果的运用等。（三）房地产市场调研2、房地产市场调研的三部曲 第三步，房地产开发过程中调研——进行市场需求和供给的跟踪调研，确定房地产市场供求特征是否变化及变化的方向，确定销售时机、销售价格策略和市场推广计划等。（三）房地产市场调研3、房地产市场调研的目的——识别市场机会，了解不断变化的市场环境——分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划——判断某种产品或服务的盈利性——评价某种房地产产品或服务的满意度，指出改进的关键点——评价市场决策和管理决策的效果（三）房地产市场调研4、房地产市场调研的内容——房地产市场发展的总体特征——政府相关经济政策和房地产产业政策的影响——各细分市场需求、供给特征和规模——各细分市场供求关系的变动趋势——价格和租金水平及其变动趋势——项目规划设计（三）房地产市场调研5、房地产市场调研的方法 房地产市场定性研究方法——小组访谈法——深度访谈法——投射法 房地产市场现场调研方法——询问法——观察法——实验法二、房地产经营预测房地产市场调研的深化和应用房地产经营预测（一）房地产经营预测的内涵（二）房地产经营预测的作用（三）房地产经营预测的内容（★ ★ ★）（四）房地产经营预测的分类（五）房地产经营预测的影响因素（★ ★ ★）（六）房地产经营预测的基本程序（★ ★ ★）（七）房地产经营预测的基本方法（★ ★ ★）（一）房地产经营预测的内涵预测——根据历史资料和现实情况，借助科学的方法和手段，通过对所获取的资料进行处理和分析，对事物的未来发展情况做出预见和推测。——预测是根据已知推测未知，根据以往推测未来，根据主观的经验和教训、客观的资料与条件、演变的逻辑与推断、寻求事物的未来发展规律。——预测的目的在于为未来的不确定因素提供信息和数据，为制定政策、拟定计划、确定目标等重大事项服务。（一）房地产经营预测的内涵房地产经营预测——指根据房地产行业的过去和现状以及企业经营的以往发展规律性来预计或推测房地产经营企业的未来经营环境和经营方向的科学方法。——房地产市场调研是房地产