广州大学城中心区用地性质调整前期研究.docVIP

广州大学城中心区用地性质调整前期研究 广州市土地开发中心 广东省城乡规划设计研究院 2011.03 目 录 1.项目概况 1 1.1研究背景 1 1.2原控规基本概况 1 1.3现状建设情况 3 1.4土地出让情况 6 2.用地性质调整的理由和依据 7 2.1全市商务办公发展新格局的影响 7 2.2居住用地供需情况 9 2.3大学城特定功能的要求 10 2.4大学城中心区自身发展建设的需要 10 2.5小结 12 3.调整方案 12 3.1思路原则 12 3.2方案设计 13 3.2.1北区规划调整 13 3.2.2南区规划调整 16 4.影响分析 19 4.1对经济的影响 19 4.2对社会的影响 19 4.3对交通的影响 19 4.4对设施的影响 19 4.5对城市设计的影响 19 5.研究结论 20 1.项目概况 1.1研究背景 广州大学城位于广州市东南部，番禺小谷围岛及其南岸地区，西邻洛溪岛、北邻生物岛、东邻长洲岛，与琶洲岛举目相望，规划面积43.3平方公里。广州大学城的主要功能空间分为教学区、学生生活区和中心共享区三大部分。目前，各大学校区已基本建成，学生总数已达16万多人，教师人数约为2万人。 大学城中心区原控规确定该区域为大学城的发展轴、共享轴，其主要功能包括研究中心、商业中心、文化中心、服务中心、行政中心。目前，大学城中心区内部已按规划建设了完善的道路系统，规划的居住用地大部分已出让并已动工建设，而规划的办公和商业等用地大部分尚未出让。从大学城中心区实际开发情况来看，居住用地需求旺盛且未能满足教职工的居住需求，而原规划较大面积的办公用地的开发情况并不理想，大部分处于闲置的状态（原规划行政办公用地和商业办公用地合计20.1公顷，约占中心区规划建设用地的10％）。本次研究通过对广州商务办公区的宏观发展形势、大学城特定的功能需求以及大学城中心区自身发展的实际需要进行研究，分析论证将大学城中心区北区、南区原规划的办公和商业综合用地调整为居住用地的必要性和可行性。 1.2原控规基本概况 根据《广州大学城中心区城市设计及控制性详细规划》，中心区总体用地功能布局主要体现为三部分： 多中心轴线——是大学城的发展轴，共享轴；其主要功能包括研究中心、商业中心、文化中心、服务中心、行政中心； 水体生态廊道——贯穿整个中心区，与公共设施发展地块互为补充； 城市生活区——位于两侧，与校园的生活区融为一体。 图2：原控规中心区北区、南区及滨水区土地利用规划图 在中心区的建设过程中，为应对实际发展需求，已对原控规进行了三次局部地块的调整。 第一次调整：2008年为贯彻落实广东省、广州市、番禺区各级政府积极推动数字产业的政策导向，落实集约节约用地理念，将数字研发园内的二类居住用地调整为科研设计用地，增加旅馆业用地，并相应调整了有关指标。 第二次调整：针对教工居住问题，将北区和南区各调整了一个地块（分别为北区的DN0502和南区的DS0701地块，原规划为绿地）作为教师居住建设用地。 第三次调整：在滨水区布置一块20000平方米的旅馆业用地，滨水区中被调整成旅馆业用地的绿化面积则在综合发展南区中以商业性质的用地替换。 图3：中心区北区、南区及滨水区三次调整后土地利用规划图 1.3现状建设情况 大学城中心区北区、南区现状建设情况如下： （1）道路建设情况 大学城中心区的道路基本按照规划建成，地铁四号线大学城北站和南站均位于中心区内，区内道路系统完善，交通便利。 （2）设施建设情况 现状建成的设施包括商业设施、办公设施、教育科研设施和市政设施。 公安局、中国电信、大学城管委会等办公设施，第三冷站和南、北区的商业服务区；南区两侧的大部分居住用地及北区的教育可研设计用地（数字研发园）已动工建设。 商业设施：南区和北区均建设了商业服务区（均为临时建筑），其中商业服务区（北区）建设地块包括DN0304、DN0305、DN0306、DN0307，商业服务区（南区）建设地块为DS0302、DS0303。两个商业服务区均为面向学生和教工的小型零售商业，经营状况一般，并且商铺的空置率较高。此外，南区的一块旅馆业用地（DS1510，即大学时光）已建成。 办公设施：现状已建成的办公设施只有位于南区的公安局和大学城管委会，两个设施相邻布置，位于地块DS0203、DS0204内。这两个地块原规划用地性质分别为教育科研设计用地和市属办公用地。 教育可研设施：租用了地块DN1002（原规划为小学用地）作为国家数字家庭应用产业示范基地，同时数字家庭研发园一期工程（地块DN1003、DN1101）正在动工建设。 市政设施：已建成的市政设施包括位于北区的第三冷站（地块DN1001）和位于南区的中国电信大楼（地块DS0201）。 （3）居住用地开发建设情况 大学城中心区已