房地产估价考试试卷.doc

1、简述土地的利用主要受哪些方面的限制？2、求取建筑物折旧的方法有哪几种？3、出租、商业、生产、自用或尚未使用的房地产如何求取净收益？4、预测开发完成后的房地产的价值可以通过哪几种方法进行？1、需要补地价的情形有哪几种？如何计算？2、造成交易价格偏离正常市场价格的因素有哪些？3、折现法和传统计息法有什么区别？各自的优缺点是什么？4、估价上的建筑折旧包括哪些内容？命题趋势权威试卷(二)一、单项选择题(每题的备选答案中有1个最符合题意)1．一种资产只有同时具有( )两个特性，才真正需要专业估价。A．“独一无二”和“价值变化较大” B．“独一无二”和“价值较大”C．“独一无二”和“价值变化较小” D．“独一无二”和“价值较小”2．房地产估价在估价行业中占主体的原因不是( )。A．房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身B．房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少C．房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少D．房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等3．某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是( )。A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m24．房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括( )。A．因使他人房地产遭受污染，造成他人房地产价值减损的B．因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的C．因新建建筑物影响了相邻建筑物的日照、采光、通风、视野等，造成相邻房地产价值减损的D．因初始登记不当，造成房地产权利人损害的5．影响某宗房地产变现能力的因素并不包括( )。A．该房地产的通用性 B．该类房地产的市场状况C．该房地产的独立使用性 D．该房地产的所有人6．设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的( )的款额后，抵押权人方可优先受偿。A．税金 B．拍卖费用C．土地使用权出让金 D．土地使用成本7．标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价( )。A．逐渐降低 B．逐渐升高C．可视为基本不变 D．为零8．房地产的供给曲线表示( )。A．房地产的出售量与其价格之间的关系 B．房地产的出售量与购买者能力的关系C．房地产的供给量与其价格之间的关系 D．房地产的供给量与购买者能力的关系9．投资利息估算只有在( )中才需要。A．比较法 B．传统方法C．现金流量折现法 D．收益法10．不是按其经营使用方式来划分的房地产为( )。A．出售型房地产 B．出租型房地产C．办公型房地产 D．自用型房地产11．某宗房地产的土地面积为360m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。该房地产相对于空地的减价额是( )元。A．6750 B．6250 C．67500 D．6250012．购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为( )。A．6.0% B．6.9% C．8.8% D．9.0%13．某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为( )万元。A．650 B．687 C．585 D．63014．某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1000元/m2，容积率为3。后经批准容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为( )元/m2。A．100 B．200 C．300 D．60015．收益法估价的典型对象是( )，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A．混合收益的房地产 B．出租的房地产C．自用或空置的房地产 D．自营的房地产16．根据净收益测算途径的不同而确定的收益法为( )。A．收益乘数法 B．投资法C．直接资本化法 D．报酬资本化法17．某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。A．43.8% B．50%