2014南昌房估师特色班过关水平测试题.docVIP

如果你能在规定的时间内做出下列题目，我们认为你的《房地产开发经营与管理》和《房地产估价理论与方法》已经过关了（可以通过房地产估价师考试中的这两门课了） 《房地产开发经营与管理》过关水平部分测试题（测试时间：15分钟） 王某欲购买某商业店铺用于出租经营，现有甲、乙两个投资方案供其选择。王某对未来4年的房地产市场走势进行了分析预测，并对这两个投资方案做了财务评价和风险分析。在8%的目标收益率要求下，若选择乙方案，那么在经营期的前4年，净现值的期望值为35.85万元，净现值期望值的标准差系数（V）为47.62%。若选择甲方案，则置业投资为120万元，市场预测的数据如下表所示。王某投资决策的依据是投资方案在满足财务评价要求的前提下，选择投资风险小的方案。通过计算回答王某应选择哪个投资方案（置业投资发生在年初，其他现金流发生在年末）？ 年净租金收入（万元） 市场状况概率 好 中 差 好 中 差 方案甲 第一年 42 36 30 0.5 0.3 0.2 第二年 50 40 32 0.4 0.4 0.2 第三年 60 50 42 0.3 0.4 0.3 第四年 60 50 42 0.3 0.4 0.3 答案：应选甲方案，因为V甲=40.51% 《房地产估价理论与方法》过关水平部分测试题（测试时间：20分钟） 王某拟购买某套住宅，于5年前建成，土地使用权70年，从建筑物建成之日起，建筑结构为砖混结构，耐用年限（经济寿命）50年。根据当地行情，目前该套住宅的市场正常租金水平为每月1000元，出租的空置率为10%，租金损失率为3%（按潜在毛租金计），租金水平、出租率及租金损失率在以后均不变化，除重置提拨款外的运营费用率为25%。又据当地市场行情，可以收取3个月的房租作为押金，押金的年收益率为7%。在估价时点需要定期更换项目的重置总价为1000元，偿债基金储蓄的利率为4%，更换的周期为5年。现在（估价时点）王某以按揭方式购买了该套住宅；首付款10万元，按月偿还贷款本息值，月供3000元，贷款年利率为6%，贷款期限20年；同时王某打算5年后转售出去，预计届时的售价为60万元，卖方税率为6%，买方税率为3%。预计当建筑物经济寿命结束时，剩余土地土地使用权在届时的市场为12万元，年折现率为8%。试评估该套住宅在估价时点的市场价值和王某的自有资金权益价值（报酬率为7%） 答案：22074元 注：《房地产基本制度与政策》和《房地产估价案例与分析》由于不便公布答案，所以未公布我们的过关水平测试题。 南昌房地产估价师特色考前辅导班联系方式：李老师successappraiser@sina.cn 况 状 场 市 方 案