苏州苏纶厂北区项目整体定位报告62008年必威体育精装版完整版.ppt

苏纶厂商业项目北区定位建议 威格斯 2008年9月 项目定位 苏州城区新地标，高端商务复合体 项目将分南、北二期开发： 一期：北部地块保留建筑改造及开发工作 二期：南部地块新建区域 项目北区业态布局 项目北区总体分为６个区块： 北一区：奢侈品商城、精品办公 北二区：高尚食府 北三区：高级私人会馆区 北四区：体验式主题商城 北五区：风情酒吧街、休闲娱乐总汇 北六区：精品廊 北1区：22#楼高档百货商城/精品酒店 1-2F：以精品总汇为外延，实现百货业的升级。将引入国际高档百货品牌主力店，根据其产品类型统一规划分区。一改原有百货业态嘈杂环境与低格调现状，打造有序、优雅、高档、高人文氛围消费环境。成为苏州市新兴商业典范。 3-4F：精品酒店或总部基地 中国奢侈品趋势 据国际知名的投资银行高盛公司统计，2004年中国已成为全球第三大奢侈品消费国，占全球奢侈品消费总额12%；高盛预测，到2015年，中国将超过日本成为世界第一奢侈品消费国。 ? 全球第二大奢侈品集团古驰（Gucci）的执行副总裁不久前在接受中国记者采访时，就用了“爆炸”一词来形容中国市场的发展速度。在过去三年里，古驰集团将全球投资总额的60%放到了中国，其回报是，仅2007年集团在中国的收入就同比增长了168%。 因为要维持奢华高端的形象，一线奢侈品牌对专卖店所在地的购物环境有极高的要求。考虑到中国城市还没有香榭丽舍、第五大道那样的奢华购物街，高档购物中心几乎成了他们唯一的选择。 苏州奢侈品销售数据 苏州地区著名的奢侈品商城有美罗商城与泰华商城. 美罗商城现有经营面积5 万㎡,一、二层主营国际一、二线品牌 ，约 3000 ㎡。拥有GUCCI、EMPORIO ARMANI 、SALVATORE FERRAGAMO 、BOSS、MaxMara 、CERRUTI 1881、 FERRE等品牌。 　　美罗近年来销售额一直快速增长，06年总体销售额为15亿,07年总销售额为18.36亿增长了22.39%,: 08年1-6月销售已经完成8.27亿元，比去年同期增长27.38%。 苏州奢侈品销售数据 泰华06年总销售额为7.56亿,07年总销售额为7.19亿,08年1-6月销售已经完成5.43亿元，比去年同期增长17.45% 。 泰华销售数据推算 美罗商城与泰华商城的销售增长速度,说明奢侈品消费在苏州具有一定的市场。 同时,据调查泰华08年8月主楼的总销售额3000多万，其中，1-2层奢侈品专柜销售达到2000万，3-8层总销售为1000多万。根据了解1-2层奢侈品销售额中有部分为反点销售与提货单销售。我们认为在实际销售估算中应该扣除这部分消费。因此，我们将泰华1-2楼的8月实际营业额估算为在现有销售额的50%，即1000万。现有国际品牌经营面积约5000平米.那么按照平均18-25%的扣点标准,可以推算出其月租金承受能力为360-500元/月/平米. 品牌专卖店装修核算 据调查，一家LV专卖店的月销售额就能达到400到500万元。而相应商家或品牌区域代理要投入的成本是，LV专卖店每平方米的装修费用为2万元，以一个100平方米的标准专柜为例，就是200万元。其他同等品牌相应装修费用也不会少于1-1.5万元。 按照我们22#号楼单层面积8600平米，实际使用面积60%计算为约5000平米，那么基本会引入的品牌会在30个左右。装修投入估算为6000万元。5年分摊每年达到1200万元。那么根据现有泰华的营业额计算装修费用相当于下降1.5-2个扣点.即:达到16-23%扣.可以推算出其月租金承受能力为300-450元/月/平米. 南门商圈租金情况: 南门商业中心商图的辐射面较小，在半径500米范围内的沿街商铺租金起伏较大，最高达到420元/平米/月以上，普遍为200到300元/平米/月，餐饮的租金平均租金约在85-150元/平方米/月.娱乐业态的租金约为40-50元/平方米/月. 那么相比之下依照泰华现有销售额推算的奢侈品租金300-450元/平米/月，完全能够得到市场的支撑。 精品酒店： 建议按照五星级酒店标准建造，独栋别墅式小洋楼矗立在屋顶花园中，遥望“盘门三景”，与自然景观相呼应，形成独特的风格。 北2区域：23、24、25号楼 高尚食府 高尚食府处于项目北部主入口位置，此区域是充分体现本项目购物、娱乐为一体的重要部分，也是项目商业部分的主要缔结点。将引入国内知名大型餐饮企业，作为北区商业的支柱。 北2区商业业态布局说明： 24、25号楼均为