地铁商业及研究分析报告.ppt

地铁商业是指在地铁内建造的一些带有盈利商业性质的地铁商铺、 商业街、地下商城等。 地铁商业主要有三种方式:点式商业、条式商业、立体化商业 。 点式商业：多为在地铁的候车点、出入口、过道等公共空间部分设置的商业零售点，多以应急商品零售为需要，比如报纸杂志、饮料、电话卡等。 条式商业：多为一些街道式联接在一起的若干家商铺或店面构成的地铁通道商业，主要的客群目标均是出入于地铁的客人。其经营的主要是快速消费品，比如快餐店、药店、多士店、花店、书店等等。 立体化商业：则是位于地铁附近或相联的购物中心、超市等，而且规模相对比较大，包括多个楼层的经营空间。其中，大多有一些楼层是可以直接与地铁的通道相联接的，可以使出入地铁站的客流直接通过专用的通道进入卖场。其经营的品种很多，范围很广，目标客群也可以包括地面的行人。 B)：从时间角度看：地铁通行区域的广泛和运营时间的饱满为商业功能的发挥和提升创造了很好的条件，地铁客流高峰在于一早一晚，而生活方式的进步将使得地铁对晚间消费和假日消费的刺激更为明显。 C)：从客流吸引角度看：地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引，因此对于地铁的商业功能而言更为需要的是把客流转化为有效的消费流。 在地铁的日客运量数据方面：巴黎超过1000万人次、纽约2000万人次、莫斯科800万人次、北京130万人次、上海100万人次、广州60万人次。香港虽然地铁线路的总长只有43.2公里，但其日客运量高达220万人次，最高时可以达到280万人次；有如此规模的客流支撑，地铁的商业潜力自然可见一斑。 B).发挥和利用地铁的客流优势激发了地铁的商业潜力。 上海人民广场下的迪美广场和香港名店街、广州天河城广场等都是国内地铁商业的典型代表。 C).地铁可以带动区域的商业规划和整合，放大商圈的辅射范围。 香港沿着地铁网络大约分布有30个购物中心，约占香港购物中心总数的五分之三，而目前香港主要购物中心基本上都是在1979年以后地铁通车后落成开业的。此结果充分显示出香港地铁对购物中心开发的影响。 地铁商业的开发具有很强的专业性，商业定位非常重要。考虑到地铁商业的特殊性，商业的定位必须要充分考虑到地铁客流自身的特点，而由于站位及其所处区域商业环境的不同，商业定位也会更多地体现出个性化的特征。 A).地铁商业的分布区位不同，定位和业态形式也会有所不同。从商业分布上，地铁站台由于吐纳乘客的功能性要求和限制基本上不设置商业，因此地铁商圈可分为四个层次： 第一层次：是站厅内零星商业网点，面积小，以经营即时性消费商品为主； 第二层次：是面积较大的站厅内商场，经营范围以便利性商品和服务与流行性商品为主。 第三个层次：为地下商场或商业街，一般以经营流行性服饰、皮具和精品为主，目标消费者通常锁定大中学生和追求时尚的年青人，价格多中低档，强调主题、特色经营，以期产生特色化经营优势。 第四层次：为地铁上盖大型的购物中心，以其更完善的商业功能，多样的业态组合、主题特色，利用地铁强大的载客能力吸引更大范围内的消费者。 B).地铁商业应坚持特色化发展思维。 体现在地铁商业项目上，就是应该坚持特色发展与适应地铁人群全面需求二者的并举。地铁商业特色的塑造难度大于一般性商业项目。因为客群的相对稳定性与快速性将使许多商业形态和商品不适合地铁商业的发展。因此在考虑地铁商业定位的时候必须要对这一特点给予考虑。 C).地铁商业要考虑与周边商业环境的统一性。 高档定位的项目在引入地铁以后，应该如何协调商业规划和商品组合是一个很重要的话题。由于高档定位的商业项目需要安静和幽雅的环境，所以在目前阶段，地铁的引入与高档商业项目的营业能力提升还难以形成正比关系。 D).依据地铁线路的规划制定沿线商业设施的规划。 地铁发展与城市的发展是紧密联系在一起的，因此配合地铁的规划引导沿线商业设施的合理布局，将对商圈的调整和消费力的再分配发挥重要的作用，其潜在的商业机会就会得到更好的释放。香港购物中心的分布就是一个很好的例证。 E).必须准确分析地铁商业客流的特点。 地铁商业的定位需要同步考虑乘客结构以及站位所处区域的特点两个因素，乘客的流动并不直接表明消费的到来，消费的吸引和创造必须要靠合理的商业规划和卖点塑造才能完成。 地铁作为一种快捷、准时的城市交通工具，多以居住密集区和商业繁华区为主要深入区域,地铁能