合肥政务区写字楼市场深度研究报告（上）.ppt

起步晚、起点低，市场细分迟 * 合肥政务区写字楼市场深度研究报告 （上） 合肥写字楼 整体市场分析 政务区 写字楼市场分析 重点商务区 写字楼市场分析 重点写字楼分析 产品萌芽期 （1995—2000） 形象转变期 （2001—2005） 快速发展期 （2006至今） 代表楼盘: 财富广场1期、天徽大厦、 中环国际广场、万通大厦 代表楼盘: 置地投资广场、蓝鲸国际 绿地赢海、汇金大厦、 新城国际、蔚蓝商务港、 IFC安徽国际金融中心 代表楼盘: 邮电大厦、润安大厦 合肥写字楼的发展始于20世纪90年代，刚刚起步，作为代表的盛安大厦、新鸿安大厦起点低、品质差、功能欠缺，继而不能为市场所用，继而出现的邮电大厦、润安大厦的兴起象征着合肥写字楼市场的正式萌芽。 合肥较大规模的的写字楼开发是从2003年前后， 合肥市出现了一批写字楼，如天徽大厦、万通大厦等。写字楼的开发开始规模化，而且逐渐向多功能、现代化、智能化发展，写字楼的办公理念、设计理念、服务理念等都得到较好的诠释。如财富广场、中环国际广场等。 进入07年以来，合肥写字楼市场正逐步步入细分，如以政务区新城 国际、蔚蓝商务港、长江西路置地投资广场、马鞍山路深蓝国际、 绿地赢海的代表高端写字楼逐步面试。而以格 林硅谷为代表的独栋写字楼也已面世。 目前已形成六个写字楼集中分布、开发的区域 市中心商务区 濉溪路商务区 新站商务区 包河商务区 政务区商务区 高新区商务区 分布：胜利广场周边； 代表项目：宝文商务大厦； 平均售价：9000元/㎡； 分布：环城路以内； 代表项目：华侨广场； 平均售价：14000元/㎡； 分布：马鞍山路及徽州大道沿线； 代表项目：绿地赢海； 平均租金：35-55元/㎡.月； 平均售价：8500元/㎡； 分布：濉溪路沿线； 代表项目：国光.万豪广场； 平均售价：7000-8000元/㎡； 分布：软件园周边； 代表项目：浙商大厦·瑞雅领馆； 平均售价：9000元/㎡； 分布：政务区； 代表项目：新城国际； 平均租金：40-70元/㎡.月； 平均售价：10000-11000元/㎡； 五里墩商务区 分布：五里墩周边； 代表项目：IFC安徽国际金融中心 平均售价：15000元/㎡； 政务区行政氛围浓厚、环境宜人，价格位于中游 商务氛围雏形已现、并逐步增强。 近六年写字楼土地成交价格不断攀升，每年涨幅均超过50％ 合肥写字楼近六年成交面积，占当年国有土地成交比例，已超过全国写字楼土地成交15％平均线。 “限购”政策的执行，商业地产将获得更好的发展，价格上涨趋势明显。 历年写字楼市场供应量不断增加，09年呈现激增 其中纯写字楼占82%，以商住两用为概念的类办公产品比重明显下降。 综合体项目增多，商业办公、公寓、商业等一体化配套加强。 一环沿线成为写字楼的主力供应区域 2009年新供应的写字楼集中在一环路沿线和马鞍山路沿线，二者供应量占全市供应的57%，其中一环沿线占据37%的供应量，几乎为除马鞍山路沿线外的其它各区总和。 后续供应充足，主要集中在西南片区 恒盛RBD、滨湖世纪城、蓝鼎国际商务中心等 超过40万方 其他部分区域 光彩广场、浙商大厦 约10 高新区商务区 信地城市广场、宝文商务大厦 约20 新站区商务区 东方广场、绿地赢海、安粮城市广场 约25 包河区商务区 IFC、环球金融广场、之心城、安高城市天地、新华国际金融广场 超过35 五里墩商务区 置地广场、新地中心、蔚蓝商务港、新城国际、万达广场、华邦世贸城、财智中心、信政白天鹅商务中心和华润项目等 超过60 政务区商务区 ------- 210 合计 祥源广场、国光.万豪广场 约10 濉溪路商务区 华侨广场、安粮东怡金融广场 约15 中心商务区 主要货量来源 后续货量（万方） 区域 在未来2年内，合肥市写字楼后续将有约205万方货量上市，供应充足。 政务区的体量达到未来供应量的1/4，将是未来高档写字楼市场的集聚地，形成新的商务中心 写字楼现有货量处于尾声，刺激价格上涨 09年至今，合肥写字楼价格有较大上涨，多数高品质楼盘销售价格已达到8000元/平方米以上， 超过10000元/平方米的写字楼数量也在不断地增加。 整层销售或部分整层销售打造企业总部基地项目，目前在市场中占有一定比例，尤其政务区比较集中， 如新城国际、财智中心、振兴大厦等，并逐步成为一种趋势。 当前市场在售量已基本达到尾声，销售率达到80%以上的占比重很大，市场需求有待进一步供应。 2.8% 政府机构 4.0% 外资企业 2.6% 事业单位 3.2% 国有企业 87.4% 民营企业 占比 企业性质 尽管在各重点商务区行业分布情况有所差异，但合肥市写字楼租赁企业中从事建筑装