世联2012年西安高新世纪金花和金鹰国际商业案例沉淀地产资料.ppt

内部垂直动线分析：两部手扶梯并排分布，方便上下，垂直电梯可直接通达主力店铺 电梯数量： 两部手扶梯、三部电梯 手扶梯类型： 平行并排式手扶梯 优点： 上下手扶梯并列方便消费者上下； 电梯两侧和对面直接分布主力店，有力引导购买目的明确的消费者； 一部垂直电梯分布在楼层中间，能够疏散手扶梯人群； 两部垂直电梯分布于楼层两侧，不影响店铺营业； 缺点： 上下手扶梯平行并排，容易造成人流拥堵； 两侧垂直电梯分布隐蔽，不易被发现。 手扶梯 手扶梯 手扶梯 手扶梯 电梯 电梯 电梯 电梯 电梯 规划设计分析 主力店面积分析：店铺面积由低层向高层呈现逐步增大趋势 楼层 主力店铺品牌 开间（m） 进深（m） 面积(㎡) 一层 雅诗兰黛 10 3 30 兰蔻 10 3.5 35 周大福 10 3 30 二层 宝姿 18.5 9 167 朗姿 12.5 11.5 144 I 15 4 60 三层 凯莱露喜 14 9.5 133 诺贝达 7 9 63 日式料理餐厅 22.5 10.5 236 四层 维尼熊 13.5 9 122 金鹰超市 6.5 20 130 悠闲美地主题餐厅 22.5 30 390 规划设计分析 店铺面积由低层向高层面积逐步递增 餐饮、超市、休闲业态面积在整层占比较大 楼层增大 面积减小 品牌数量与面积规律：配饰箱包品牌数量多但总面积占比小；服装商品是易耗品市场和利润空间大，数量和面积占比大 楼层 主要业种 品牌数量 品牌数量占比 面积（㎡） 在整层所占面积比例 一层 时尚女鞋 23 36% 490 42% 化妆品 23 36% 330 28% 珠宝 16 25% 315 27% 二层 时尚女装 27 43% 490 38% 职业女装 19 31% 640 50% 女包配饰 14 23% 150 12% 三层 男士正装 24 36% 990 57% 户外休闲 15 22% 500 29% 男鞋箱包 20 30% 350 20% 四层 少淑运动 18 26% 880 44% 童装 25 37% 610 31% 家居数码 20 30% 500 25% 规划设计分析 大部分主业种品牌数量和面积占比成正比，品牌占比大，面积占比多；配饰箱包产品品牌数量多但面积占比小，因为业态所需经营面积较小 服装品牌数量和面积均大于其他产品，说明服装类商品是最重要也是独立性较强的零售类业种 氛围营造：属于传统购物中心，外部展示性设计强，吸引消费者；内部体验感设计较少 规划设计分析 外部LED显示屏广告丰富，视觉冲击强、展示效果好 内部地板、吊顶装饰动感，增强购物愉悦感 对比总结：世纪金花VS金鹰国际 业种 世纪金花自有品牌 共有品牌 金鹰国际自有品牌 数码电器 16个 4个(博朗、虎牌、松下、飞利浦） 5个 国际品牌占100%，定位国际高端 均为国际品牌，无顶级品牌 国际品牌占50%，定位高端 家居用品 12个 —— 7个 国际品牌占75%，定位中高端 —— 60%为国内品牌，定位中高端 箱包皮具 16个 2个（佩尔卡丹、都彭） 11个 国际品牌占70%，多为世界顶级品牌 均为国际一线品牌 国际品牌占75%，定位国际中高端 女装（女鞋、内衣） 55 3个（爱慕、思加图、伊维斯） 75 国际品牌占53%，多为国际一线品牌，含少数世界顶级品牌 国内一线品牌 国际品牌占48%，主要为国际二线品牌 男装（男鞋） 37 1个（笛尚） 50 国际品牌占86%，多为国际一线品牌 国内一线品牌 国内品牌56%，定位国内高端 儿童用品 15个 2个（Adidas kids、nike kids） 23个 国际品牌占10% 均为国际一线品牌 国际品牌占40%，定位中高档次 珠宝精品 17个 5个(Zippo、飞亚达、六福珠宝、周大福、周生生) 22个 国际品牌占75%，顶级品牌过半 国际品牌20%，定位中高档次 国际品牌占10%，定位中等档次 化妆品 8个 5个（Aupres 、Lancome 、Estee Lauder 、欧莱雅、倩碧） 17个 国际品牌占75%，多为顶级品牌 国际品牌占80% 均为国际品牌，多为中高档次，顶级品牌少 文化运动 —— 2个（Adidas、nike） —— —— 均为国际品牌 —— 品牌差异化分析：相同业种下，品牌差异化明显；世纪金花品牌整体比金鹰国际档次高 购物中心名称 世纪金花 金鹰国际 整体定位 品牌定位 高档次，世界顶级知名品牌为主 中高档次，国际知名品牌及国内品牌为主 客群定位 高收入追求品质的白领及成功人士 中高收入的追求时尚、个性、品味的群体 功能定位 零售、休闲娱乐（影院）、餐饮 零售、休闲娱乐、餐饮 业态 配比 零售：娱乐：餐饮为79：10：11 零售：娱乐及餐饮为92:8 种类 化妆品、珠宝、名表、餐饮、男 女服饰、男女