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育明教育:北京大学法学院考研真题民法部分答案解析 【试题一】结合物权法的有关规定，请说明建筑物区分所有权的内容。（15 分） 参考答案： 所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有 育明教育官网 北大、人大、中财、北外 、中传教授创办 集训营、一对一保分、视频、小班 权、对共育部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。 通说认为，建筑物区分所有权的内容，包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有 部分的共有权，以及因区分所有权人的共同关系所生的管理权。 1. 专有部分的单独所有权。专有部分是在一栋建筑物内区分出的独立住宅或者经营性用房 等单元。该单元须具备构造上的独立性。业主对专有部分享有专有所有权，在性质上与 一般的所有权并无不同。但此项专有部分与建筑物上其他专有部分有密切的关系，彼此 休戚相关，具有共同的利益。所以，物权法规定，业主对其建筑物专有部分行使权力不 得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主不得违反法律、法规以及管 理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法 规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 2. 共有部分的共有权。共有部分是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，及专有部 分以外的建筑物的其他部分。比如地基，屋顶，楼梯，走廊，电梯等。物权法规定，业 主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义 务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权 力一并转让。业主依照法律、合同以及管理规约，对共有部分享有使用、收益、处分权， 并按照约定建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，没有约定或者约定不明 的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 3. 业主的管理权。基于区分所有建筑物的构造，业主在建筑物的权利归属以及使用上形成 了不可分离的共同关系，并基于此一共同关系而享有管理权。该管理权的内容为：第一， 业主有权设立业主大会并选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具 有约束力。第二，业主有权决定区分建筑物相关事项。第三，业主可以自行管理建筑物 及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业 育明教育官网 北大、人大、中财、北外 、中传教授创办 集训营、一对一保分、视频、小班 服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主 的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 【试题二】给和合同法的有关规定，请比较缔约过失责任和违约责任的关系。（15 分） 参考答案： 合同不成立、无效、被撤销或者不被追认，当事人一方因此受损失，对方当事人对此有过错时， 应赔偿受害人的损失。这种责任就是缔约过失责任。《合同法》规定的缔约过失责任主要包括： 1。缔约过失责任的一般规定，即，假借订立合同，恶意进行磋商，或者故意隐瞒与订立合同 有关的重要事实或提供虚假情况，或者有其他违背诚实信用原则的行为，导致对方损失的，应 当承担损害赔偿责任。3。合同无效或者被撤销的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损 失。4。无权代理人对相对人承担的赔偿责任。 违约责任是合同当事人不履行合同义务时，依法产生的法律责任。合同法规定，当事人一方不 履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损 失等违约责任。 在我国合同法上，缔约过失责任和违约责任是两种不同的责任。违约责任以合同生效、债务人 违反了合同义务为构成要件，而缔约过失责任的构成要件是，合同没有生效（不成立、无效、 被撤销或者不被追认），而缔约一方在缔约过程中的行为致人损害，违反的是先合同义务，它 是一种法定义务。所以，二者所涉及的行为发生在不同阶段。违约责任原则上是过错责任。并 且，二者的赔偿范围不同，违约责任之下的赔偿损失应赔偿履行利益，二缔约过失责任之下应 赔偿信赖利益。 育明教育官网 北大、人大、中财、北外 、