一、房地产市场调适度分析的内容.docVIP

松江区房地产市场调适度分析 松江区统计局课题组 摘要：房地产业的发展关系到国家财政收入，关系到民生安居、关系到松江区经济转型创新发展的顺利开展，研究房地产业的调适度发展具有重要的现实意义和长远意义。近年来，房地产投资性泡沫不断膨胀，房价过快上涨，宏观调控日趋常态化，楼市陷入了低迷，房地产业与民生、政府、社会发展的协调性矛盾日益尖锐。本文旨在通过对房地产的自身发展情况指标、房地产与民生安居指标、房地产与国民经济调试度指标的分析，建立一个全区房地产调试度指标体系模型，用数理统计分析、数学模型等的研究，来寻找满足我区政府财政、民生居住需求、开发商利益能相调适的平衡点，并进一步提出促进松江区房地产业协调性的建议和措施。 关键词：房地产 调适度 自身发展 民生安居 国民经济 近年来,松江区房地产业的蓬勃发展，为推动我区经济平稳较快发展、构建宜居乐业的城市新貌做出了突出的贡献。然而，随着投资性需求的不断增多，房价出现了非理性地攀升，过快上涨的房价对民生安居福祉造成了一定的影响。房地产是国民支柱行业之一，过冷过热发展都会对经济造成不利影响。换而言之，房地产业的持续健康稳定发展，关键在于正确处理开发商、民生安居、政府三者的关系。因此，研究房地产市场的调适度具有较强的现实意义和社会意义。 从当前房地产市场的状况看调适度分析的必要性迫切性 房地产业的调适度的含义 房地产业的调适度是指将政府财力、民生安居、房产商的利益调适到最佳的区间，使三者的利益达到最佳状态，推动经济在“保增长，调结构”的基调下，持续平稳健康发展。 必要性 1．房地产业是政府财政收入的重要支柱 随着城市化进程的不断加快，房地产业的蓬勃发展成为了政府财政收入的重要支柱，从房地产业实现税收来看，2007-2011年全区共实现房产业地方税收140.86亿元，房地产税收总量稳步提高。自2007-2011年房地产占地方财政收入的比重分别为：44.6%、35.3%、42.8%、42.4%、39.9%，年均超过五分之二的收入来自房地产税收,可见房地产业对地方财政收入的贡献力较大，是推动城市化建设发展的重要组成力量。 图1：2007年——2012年1-10月全区房地产税收占地方财政收入比重图 2．房地产业是民生安居的重要指标 随着居民对于居住要求的不断提高、我区房地产在松江新城建设不断兴旺发展。自2001年到2011年的11年间，施工面积年均增长率为16.4%，竣工面积年均增长9.6%，项目规模不断扩大，房屋类型不断丰富，为市场的稳定供应起到良好的支撑作用。同时，大型居住社区在我区正全面铺开，2011年在建保障房项目施工面积 347.29万平方米，占全区总施工面积达31.3 %，与2010年同期相比，比重提高了17 个百分点。 紧迫性 1．宏观调控下，楼市持续低迷，部分刚性需求被遏制 为打压投资性需求，中央对房产宏观调控的决心不动摇，我区房地产销售市场自去年11月以来一直处在下降区间。2012年上半年，全区新建商品房销售面积69.37万平方米，同比下降23.4%；存量房交易面积29.28万平方米，同比下降35.9%。投资性需求被打压的同时，在未来不确定因素增多，房价未见明显下调的情况下，具有刚需的民众大多选择持币观望，部分刚性需求被遏制，将不利于房地产市场持续稳定健康发展。 2．宏观调控下，开发商利润大幅下滑，资金链趋紧 2000年——2011年，全区房地产企业利润总额年均增长率51.5%。但2011年利润总额增长率仅13.7%，利润总额增长率较2010年回落41个百分点；2012年上半年，全区房地产企业本年资金来源小计113.54亿元，与去年同期相比下降14.8%，低迷的楼市令开发商资金链愈加趋紧，投资开发速度明显趋缓。另一方面，2012年上半年全区住宅挂牌出让土地为零，政府从土地财政无法得到有效收入，对全区建设和推动城市化发展都是较为严峻的考验。 图2：2001年——2011年全区房地产企业利润总额增势图 低迷楼市的和开发商资金链的趋紧，以及政府无法通过土地转让得到有效的受益，从当前情况来看，三方利益都有所受损，也就是说分析三方利益的调适度，寻找一个合适的区间令三者达到均衡，已迫在眉睫。 二、从房地产市场发展轨迹来确定调适度 房地产市场的发展主要受三方面因素的影响：自身发展规律、民生安居规律以及政府财力对房地产依赖度规律，现对这三方面的发展轨迹做一简要分析，以寻找房地产调适度的最佳区间。 （一）从自身发展的规律分析 首先，我们从房地产自身发展的物质基础、实物量以及价值量指标来看房地产业的调适度。 1.从自身发展的物质基础看，经营性土地转让面积占全区土地出让面积的比重呈现波动性收缩态势 经营性土地转让面积反映开发商手中可建存量