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基于工程项目投资策划房地产 估价专业投资顾问研究 黄湘红1’3 吴 凯2 丁 娇3 (1．广西工学院土建系2．柳州市鑫瑞房地产评估有限责任公司 3．广西金诚房地产评估咨询有限公司) 【摘要】在估价实践中，房地产估价的主要作用主要在房地产转让、抵押、拆迁补偿 等方面。但在工程项目投资策划中房地产估价专业尚没有充分发挥其专业作用。本文通过 分析工程项目投资策划之目的，从房地产估价所应掌握的相关知识、专业知识和执业技能 角度出发，在统揽全局、技术支撑、实务运作等方面深入探讨了房地产估价专业在工程项 目投资策划中的地位及作用，并用实例说明房地产估价专业可以为项目投资机会研究、项 目可行性研究、投资分析等工程项目投资策划工作服务，并就房地产估价专业在工程项目 投资策划中如何当好投资顾问提出具体对策。 【关键词】房地产估价专业；工程项目投资策划；投资顾问 在估价实践中，房地产估价按估价目的分，主要有：土地使用权出让估价、房地产转 让估价、房地产抵押估价、房屋拆迁补偿估价、房地产课税估价、房地产保险估价、房地 产分割合并估价、房地产拍卖底价评估、房地产纠纷价格评估等‘¨。但在工程项目投资策 划中房地产估价专业尚没有充分发挥其专业作用。本文特就房地产估价专业如何在工程项 目的投资策划中当好投资顾问进行分析并提出具体对策。 一、工程项目投资策划之目的 工程项目是将投资形成为固定资产的特定性任务，它经历策划、批准、设计、计划、 施工、运营全过程。任何一个工程项目作为总体来说，是一次性的、不重复的、不可逆 的，风险很大，必须一次成功。工程项目的投资，少则上千万元，多则数亿元甚至上百亿 元；工程项目的工程周期，短则一两年，长则数年；工程项目不确定因素多，风险大。[2] 以上特征说明，工程项目投资策划极其重要。而差地段出了明星盘，好地段出了烂尾楼的 现象时有出现，这也说明，一个工程项目能否成功，在其定位之初就已经完成了70％～ 80％，而以后的管理只是起到如何保证项目策划的实现而已。因此，工程项目投资策划是 工程项目建设最为关键的环节，注重这个环节的运作，其后的工程项目开发经营管理就可 234 基于工程项目投资策划房地产估价专业投资顾问研究 以达到事半功倍的效果。 工程项目投资策划，是指项目投资人在项目投资决策之前，在对项目工程环境进行综 合调查及对多种信息进行综合分析的基础上，对项目投资进行充分地分析、研究、论证， 最终使该项目设想具体化和目标化的过程。 工程项目投资策划的根本目的就是实现工程项目决策的科学化、民主化、效益化，减 少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的各项效益；工程项目投资策划的目标就是 实现“项目评估价值最大化”。投资策划正确引致决策正确，不仅会取得良好的经济效益， 使投资能有好的回报，而且还会产生很好的社会效益和环境效益，促使地方经济的发展和 城市面貌的改变。反之，投资策划失误引致决策失误，不仅无经济效益可谈，而且还是一 种巨大的浪费；如果投资策划不周引致决策不周，也会带来许多不可避免的麻烦。因此， 要十分注意做好工程项目投资策划工作。 二、房地产估价专业在工程项目投资策划中的地位及作用 工程项目投资策划的质量和水平，将直接影响到工程项目的效果和效益。因此，在工 程项目投资策划这个平台上，在工程项目投资决策前，由具备专业知识和相关知识的专业 人员如房地产估价师对工程项目投资进行策划，为投资人提供投资的具体方向和决策建 议，对降低投资风险、确保投资收益有非常重要的作用。 (一)房地产估价专业在工程项目投资策划中的地位 工程项目投资策划可由投资人或由投资人委托专业投资策划机构进行，而房地产估价 咨询机构作为房地产专业执业机构是专业投资策划中介服务机构体系的重要组成部分，是 项目投资策划的主体和核心，这就从客观上反映了工程项目投资策划需要房地产估价咨询 等中介机构为其提供服务，这无疑也为房地产估价咨询事业发展开阔了新的领域，开辟了 广阔的市场前景。 (二)房地产估价专业在工程项目投资策划中的作用 房地产估价与工程项目投资策划在相关知识、专业知识和执业技能上具有共性，在工 作的思路、原理、技术、方法、内容等方面具有相同性或相近性。房地产估价师在工程项 目投资策划中的专业服务可以发挥三个方