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基于批量评税的物业税计税价值评估技术标准研究 瞿富强1申玲2李慧慧3 l南京工qk大学管理科学与工程学院，qfqqfq6511@sina．tom 2南京工业犬学管理科学与1：程学院，s17455@sina．tom 3南京工业大学管理科学与工程学院，happylce727@126．tom 摘要：物qk税实质上是对保有阶段的房地产征收的一种财产税，根据存量房地产的评估值征收物业税既是一种 国际惯例，也已被我国社会备界所认可。本文研究了基1：批罨评税思路F的物qk税计税价值评估技术标准制定 的必要性和土要工作，并就相关工作提出了建议。从模拟评税的实践来看，基于批量评税思路的物业税计税价 值评估技术标准是可行的IL具有可操作性。 关键词：物业税批量评税 计税价值技术标准 一、引言 从2003年起，财政部和国家税务总局先后批准了北京、辽宁、江苏、宁夏、深圳、重庆等 六个省市的部分区域作为试点先行地区，进{，物业税模拟评税试点；2007年又批准了河南、安徽、 福建、大连等四个省市的部分区域作为物业税模拟评税扩大试点地区。笔者参加了第一批和第一 批模拟评税地区的物业税计税价值评估技术标准的研究，要使批量评税总体构想得以实现，关键 是基于批量评税思路的物业税计税价值评估技术标准的制定。 二、制定物业税计税价值评估技术标准的必要性 (一)建立相对统一的评税技术标准，有利于评税工作公平、公正 物业税实质上是对保有阶段的房地产征收的一种财产税，根据存量房地产的评估值征收物业 税既是’4种同际惯例，也已被我固社会各界所认可。 公平是指处理事情合情合理，不偏袒任何一方。如果没有相对统一的评税技术标准，评估机 构住对存量房地产计税价值评估时，可执行的依据不足，人为的和随机性的因素大，就有可能偏 向于某一方。 计税价值评估的公正是指公正的第三方站在中立的证场上，评估出一个对各方当事人来说都 公甲合理的价值。从评估工作的快速岛效和节约成本的角度出发，不太可能全部由第t方估价机 构进行计税价值的评估，应采用批量评估为主、个案评估为辅的方法。批量评估时主要时通过评 税软件自动评估出待评税房地产的价值，评税软件必须根据评税需求来开发，评税需求丰要来自 于评税技术标准，可以由第三方的高等院校或资质等级高的评估机构参与评税技术标准的制定， 通过问接手段提高评税的公正性。 (二)在评税技术标准中细化技术参数，能提高评税结果的准确性 规程》、《土地利用现状分类》(GB／T21010．2007)等有关规定。《房地产估价规范》中涉及到房地 产课税估价的条款足6．6．1～6．6．3。6．6．1房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供服 务；6．6．2有关房地产税的估价，应按相关税法具体执行；6．6．3房地产课税估价宜采用公开市场 价值标准，并应符合相关税法的有关规定Ⅲ。存物业税的相关税法出台之前，模拟评税的试点地 区，1叮根据《房地产估价规范》有关规定和房地产估价的基本方法，制定试点地区的评税技术标 306 准，为物qk税的相关税法出台提供依据。 房地产估价的主要方法包括市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法[21，其 中市场法、收益法、成本法是房地产估价的基本方法。《房地产估价规范》只是对估价的基本方 法的一些原则件的规定，试点地区应根据物业税的实质、基本特点和本地区的实际情况，在评税 技术标准中，对估价的基本方法中的技术参数进行细化，才能提高评税结果的准确性。 (三)统一的评税技术路线，使批量评税工作具有可操作性 批量评税足建立在对拟评税房地产价值批量评估的基础上，而且要通过评税软件来实现。只 有在评税技术标准及其编制说明中明确各评税方法的技术路线，软件开发才会有明确的技术需 求，开发出的软件才具有可操作性。 r}，场法、收益法、成本法计税价值批量评估的技术路线可参见图l～图3。在技术路线图中， 各种评税办法应有j￡个性的内容，也应该自．共性的部分，才有利于评税软件模块的设计和评税软 件的开发，技术路线共性的部分主要是“评税分区+基准价格+修正系数”。 图1居住类房地产市场法评估技术路线图