2014年房屋租赁市场运行分析.docVIP

【关 键 词】租赁产业 【报告来源】 【报告内容】2014-2020年中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告（百度报告名可查看必威体育精装版资料及详细内容） 根据市场研究部统计，2013年全年北京住宅单位平均租金为58元/平方米，年均租金同比上涨12%，涨势依然不减。但累计涨幅为2.6%。虽然租金整体水平明显上涨，但上涨趋势为近三年来最弱。 　　从年内走势来看，今年租金累计涨幅的一个主要原因，是年末租赁淡季租金回落趋势更为明显。 图：2013年月度租金走势图 　　市场研究部张旭表示，四季度租金明显回落，一方面是四季度新增需求都会明显减少，另一方面，四季度买卖市场也出现转淡，业主由售转租较为明显，导致租赁房客源比出现明显回落。从全年走势看，租金温和上涨，并且未来也难以出现涨幅超过15%的情况。 　　首先，租赁需求将稳定释放 　　2013年租赁成交规模小幅上涨。从月度成交走势来看，年初的成交高峰期普遍在春节后一个月形成，成交量也属年内峰值，但从二季度以后的租赁市场，除在规模上高于去年，基本保持了一直的波动性。表明租赁市场需求释放更为规律性，而2010年和2011年的楼市调控对于租赁市场的干扰逐渐减轻。一方面，最初的限购限贷政策对租赁市场产生较大影响，主要原因是预期的带动，且租金本身存在很大上涨空间。但目前来看，这两方面因素都逐渐减弱。另一方面，虽然2013年国五条出台，具体调控内容也并未直接触及购买资格的问题。市场基本处于平稳健康发展的状态。 　　此外，从宏观层面看，近几年北京常住人口数据显示，新增常住人口、以及其中的新增外来常住人口都呈现下滑趋势。（2012年新增常住外来人口下降15.7%）近来北京人口控制方案也被提上日程，人口疏散措施逐渐加大力度。因此未来新增租赁需求的规模也会随之有所减少。 　　其次，供需关系持续缓和，业主租赁意愿加大 　　根据市场研究部统计，2013年北京租赁日均新增房客源比为1:1.92，相较2012年的1:2.55，供需关系明显缓和。下半年来，新增客源与房源的比例也出现明显走低。受到这种供需关系的影响，今年租金上涨幅度也明显降低。 　　市场研究部张旭认为，其中一个重要的原因是，买卖市场受到调控影响，业主心态出现变化，由售转租现象增多。在2013年二手买卖市场的数据中，由租转售的房屋成交占比明显降低，全年占比为31.56%，新政之后该比值明显降低。一方面，受到20%个税新政的影响，多套房业主的出售难度加大。另一方面，下半年来二手房市场逐渐转淡，年末房价现回落苗头，业主出售意愿降低。因此在出售难度加大、房价预期受抑的情况下，由租转售现象减少。影响到租赁市场，则出现了房源增多的现象。 　　再次，郊区化持续，五环外租房已成租客大众选择 　　根据市场研究部统计，2013年，中心城区、外城四区、郊区租赁成交占比分别为13.8%、65.4%、20.8%，其中郊区租赁占比较2012年小幅增长0.5个百分点。从环线来看，五环外成交占比持续上涨，目前已超过三成。 　　市场研究部张旭表示，租赁市场需求向低租金区域外移已经成为一个长期的趋势，目前“五环外”租房已经成为租客的大众选择。此外，2012年年底六号线和十号线二期的开通，也使得沿线一些地区的租赁市场逐渐活跃，在一定程度上也分散需求。例如六号线沿线的常营地区、十号线沿线的草桥、六里桥、花乡等区域，成交占比都有所提高。 　　虽然租金涨幅减缓，当目前的租房压力仍然较大。一方面，租金涨幅也仍然高于收入涨幅，租金收入仍然较高。另一方面，目前郊区和城区租金的差距有所减小，再加上未来地铁票价的调整，郊区的居住成本会明显加大。