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保障性安居工程融资模式探讨 　　 摘 要：保障性安居工程是重要的民生工程，回顾“十一五”期间，国务院及各部委、各地方政府大力支持和加强保障性安居工程建设，取得了十分明显的成效。“十二五”规划中，保障性安居工程建设再一次被提到极其重要的地位，各地政府都将大力度实施保障房政策，促进住房保障工作的大发展。但是，资金来源不足，严重制约了住房保障建设的推进，影响了“住有所居”目标的实现。因此拓展保障性住房资金来源渠道、加强融资模式的研究成为一个迫切而现实的课题。本文从目前融资情况入手，分析融资存在的主要问题，提出保障性安居工程建设的新融资创新模式并进行论述。 　　 关键词 ：安居工程融资模式住有所居 　　 国家“十二五”规划纲要指出，“十二五”期间，强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集房源，同时建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。住建部、国家发改委、财政部、国土部、农业部、国家林业局于2010年6月11日共同发布了《关于做好住房保障规划编制工作的通知》（建保〔2010〕91号），明确提出了针对低收入家庭住房困难问题，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。到规划期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。然而这一被寄予厚望的民生工程也遇到众多城市建设绕不过去的瓶颈，那就是资金难题，尤其是在欠发达地区，政府财政如何跨越资金障碍，解决融资难题已经成为实现“十二五”住房保障规划的主要制约因素之一。因此，现阶段要完成大规模的保障性房屋建设任务，必须建立健全财税、投融资等支持政策，地方政府需要转变观念，加大资金投入，勇于创新，充分发挥市场配置资源的基础性作用，构建投资主体多元化、资金来源多渠道化和融资方式多样化的住房保障投融资机制。 　　 一、当前保障房建设资金情况 　　 保障性住房的目的是解决中低收入家庭的住房困难，同时可以抑制房价的迅速攀升和应对部分城市的过高房价。各地政府高度重视保障性住房的建设，并将它作为放缓房地产投资预期的一个重要手段。“十一五”期间，我国大力推进保障性住房建设，建设工程呈现“加速跑”的趋势，全国1140万城镇低收入家庭和360万中等偏下收入家庭住房困难问题得到有效解决。目前，在保障性住房资金投入渠道方面，主要有中央政府加大扶持力度、地方财政加大投入和银行贷款三个方面。 　　 从融资结构来看，根据国家方针，保障性住房建设资金主要来源于中央财政支出、地方政府预算、土地出让净收益的10%、住房公积金增值收益、其他资金来（包括银行贷款、房地产发展商注资及发行债券）。根据住房和城乡建设部的数据显示，“十一五”期间，中央累计安排保障性安居工程专项补助资金高达1336亿元。中央政府的投入无疑起到风向标的作用，各级政府纷纷加大资金投入、土地供应。尽管按照国家政策，地方政府土地出让净收益的10%用于保障性住房建设，但是，受地方政府对保障性住房投入的积极性较弱，以及土地出让净收益的不透明影响，地方政府资金的归结很难足额、及时到位。在加大财政投入的同时，银行信贷则是保障性住房建设的重要资金来源，数据显示，截止2010年12月末，主要银行金融机构发放保障性住房建设开发贷款余额2220亿元，共支持1127个保障性住房项目。 　　 目前的投融资体制，由于缺乏可操作性使非公有资本难以进入住房保障建设市场。从目前全国的情况来看，按照国务院关于加快建设保障性安居工程的精神，各地方政府为了加大保障性住房建设规模，加快棚户区拆迁改造进度，进一步解决融资瓶颈难题，根据住房保障和棚户区拆迁改造资金需求特点，纷纷成立了住房保障投融资公司作为住房保障工作所需资金的投融资平台，并确立投融资公司的主体地位。如：江苏省常州市于2009年3月组建了“常州公共住房建设投资发展有限公司”，负责筹集市区经济适用住房货币化补贴、廉租住房租金补贴、建设和收购廉租住房和公共租赁住房、老小区整治与长效管理等所需资金。天津市于2009年4月成立了“天津市保障住房建设投资有限公司”，承担全市棚户区改造和住房保障的融资任务。各地政府积极组建住房保障投融资平台，加大融资力度，开辟住房保障的投资来源，为住房保障工作的顺利实施提供了资金保障。 　　 二、资金渠道存在的问题 　　 目前，我国正处于世界上最大规模、速度较快的城镇化时期，从国外相同发展阶段以及当前我国住房状况来看，我国总体上仍处于住房短缺时期。这种局面使得我国现阶段必须建立健全比较完善的住房保障建设、管理、投融资运作机制。保障性安居工程作为政府主导的长期建设项目，其所需资金量非常大，融资规模空前，就目前住房保障投融资总体情况而言，笔者认为存在以下主