3 三级市场基础知识.docVIP

三级市场基础知识 一、城市（青岛）简介： 青岛地区以前叫做胶澳。1891年（清光绪十七年）清政府在胶澳设防可以看作是青岛建立的开始。1897年11月，德国强占胶澳，并强迫清政府于1898年3月6日签订《胶澳租借条约》。从此，胶澳沦为殖民地，山东也划入德国的势力范围。1914年11月，日本取代德国侵占胶澳。第一次世界大战后，中国人民为收回青岛英勇斗争，迫使日本于1922年2月4日同中国政府签订《解决山东悬案条约》。同年12月10日，中国收回胶澳，开为商埠。1929年4月，南京国民政府接管胶澳商埠，同年7月设青岛特别市。1930年改称青岛市。1938年1月，日本再次侵占青岛，1945年9月，国民党政府在美国支持下接收青岛，仍设为特别市。?1949年6月2日，青岛解放。1981年4月，青岛被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4月，被列为全国14个对外开放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省一级经济管理权限；1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。 青岛濒临黄海，环抱胶州湾，是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市、国家历史文化名城和风景旅游胜地，青岛全市总面积10654平方公里，其中市区1102平方公里，下辖七区五市（县级）包括：市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、城阳区、黄岛区、平度市、即墨市、莱西市、胶州市、胶南市。属暖温带海洋性气候，冬暖夏凉，湿润宜人，年均气温12摄氏度。至2004年年末，全市总人口为731.12万人。其中，市区258.4万人，五市（县级）472.72万人。全年净增人口104422人，人口自然增长率为4.15‰。 二、青岛三级市场的发展史及前景 1998年青岛市开放房地产二、三级市场并允许已购公房上市，这标志着青岛中介行业的一个正式开始，随着全国房地产市场的迅猛发展，青岛的房地产二、三级市场也随之迅猛发展。2006年前青岛房价平均每年涨幅为12.7%。1999年市内四区二手房成交量1200多套，2000年6000多套、2001年14000多套、2002年16000多套、2003年24000多套、2004年32055套、2005年26327套。（更名房除外） 以每套房产平均收佣10000元来计算（04年后平均房价7000元左右，一套房产平均60万）则每年青岛市中介行业平均年佣金收入2.8亿元，按青岛市中介行业的平均提成+工资的标准，每年9000万用于经纪人的劳动支出，目前青岛市有房产经济从业人员5000人左右，则平均每人年收入在18000元左右，而2006年青岛的平均收入水平为13345元。（行业平均工资=1.35倍城市平均工资）基础知识 1、房地产：是房产和地产的总称，其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的，在经济学上也叫不动产。 2、土地类型及使用年限：（房产证上标注的性质） 居住用地（70年）：工业用地（50年）：商业服务用地（40年）：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等。 3、土地所有权的概念与划分 1）土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 2）土地所有权可分为（权属）：国有土地和集体土地两类。 （1）国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。 （2）集体土地：属于农村居民集体所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。 4、房地产登记 是指土地使用权和房屋所有权登记，以及由于土地使用权和房屋所有权产生的其他房地产权利的登记。 5、房地产产权 产权亦即财产的所有权，又称物权。房地产产权是指房地产所有权人在法律规定的范围内享有对房地产的占有、使用、收益和处分等方面的权利。 6、产权类型 商品房 1）、私人产权 房改房 公司产权 2）、公有产权 集体产权 7、共有产权 一处房地产有两个以上的权利主体，即共有人。共有的两种形式1）按份共有2）共同共有 8、产权转移（过户） 指房屋的所有权及土地的使有权由之前的产权人变更为当前的产权人的一个过程。 9、契税 指房屋的所有权及土地的使用权由之前的产权人变更为当前的产权人，房契产权转变所缴纳的税费 10、房产的分类 公寓 别墅 住 宅 普通住宅、门头房 其它(团结房、平房、棚户房) 按用途分类 商 铺 纯写字楼 办公用房 商住两用 其它(教育、医疗、科研、工业、交通、寺庙、监狱、宗教、等) 私有