XXXX年房地产估价师案例分析试题2.doc

2007年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 （发布时间： 2008-7-17 14:20:00 来自：环球网校） 一、问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的括号 店面成交情况 请问： 1．你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2．若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素? (说明：回答若超过5个，只按前5个评分。) (三)2003年8月甲公司购买了某栋写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。 请问： 1．评估出租人权益价值时，承担人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。 2．说明评估承租人权益价值的技术路线。 二、单项选择题(共3大题，共20分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号 )。 22222 A.作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值 B．作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值 C.作价出资价格评估应采用公开市场价值标准 D．作价出资价格应较评估出的价值低 2．如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按( )年计算建筑物的折旧。 A．38．5 B．40．5 C．48．0 D．50．0 3．如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元，且未来每年不变，报酬率为7．5％，则收益价格为( )万元。 A．3752．92 B．3786．20 C．3875．70 D．3892．44 4．若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是( )。 A.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值 B．业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值 C.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用 D．业主方的作价出资额在合资期限 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元／m： 目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。 5．房地产估价师确定现金流量折现法技术路线是，正确的做法是( )。 A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点 B．对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点 C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点 D．对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点 6．在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。 A.目前住宅市场价格 B．未来住宅市场价格，折现至估价时点 C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点 D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点 7．在确定开发成本时，应采用( )。 A.该开发公司测算的开发成本 B．现时的客观开发成本 C.各期销售时的客观开发成本 D．各期开发时的客观开发成本 8．在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括( )。 A.销售费用、销售税费和开发利润 B．销售费用、销售税费和所得税 C.销售费用、销售税费和购地税费 D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费 (三)某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元／m和2300元／m。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106：土地报酬率为6％。 9．运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是( )。 A．[2000，2300] B．[2030，2270] C．[2060，2240] D．[2090，2210] 10．假设该宗地于2007年10月21日的土地使用权价格为2250元/m2，则该宗地于2006年10月21日的土地使用权价格是( )元／m。 A．2136 B．2165 C．2179 D．2206 三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中13处(每指明一处错误得3分，本题全对得