“房地一体”原则在农房权属纠纷中司法适用.docVIP

“房地一体”原则在农房权属纠纷中的司法适用 赵玉东 2010年至2011年，北京涉拆迁村庄300多个，涉及农房数万套。家庭成员之间为争夺拆迁利益引发的农房权属纠纷急剧增多。 [1]基于房屋与土地的高度附和性，房屋所有权与土地使用权的主体应当一致，此为“房地一体”原则。但在我国农村地区，宅基地使用权人原则上仅限于本村村民，而农房所有权的主体可能因继承、共建、买卖、赠与等行为发生变动，宅基地使用权人与农房所有权人具有较大的“非一体”倾向。在处理农房权属纠纷过程中贯彻“房地一体”原则，应当将地权作为确定房权的基础，通过灵活适用共有财产的分割方式来保障相关权利人的利益，以实现化解纠纷、维护秩序的目的。本文立足于审判实践，以我国现行宅基地使用制度为逻辑起点，采用实证分析的方法，探讨“房地一体”原则在处理农房权属纠纷过程中的重要意义及具体方法，以期为解决纷争和完善相关制度提供现实路径。 　一、农村房地冲突：从一起普通继承案说起 　 （一）兄弟分房，实为分地 　 杨老汉于1980年向村里申请宅基地一处，并建造房屋数间。房屋建成后，儿子杨某随杨老汉生活。杨老汉去世后，杨某对部分房屋进行了翻建，并向政府申请取得宅基地使用权证。数年后，杨某的6个同胞兄弟找到杨某，要求继承杨老汉遗留的房屋。杨某认为自己作为宅基地使用权人应当享有房屋所有权，仅同意给付6兄弟适当的货币补偿。双方僵持不下，6兄弟向法院提起诉讼。经查，6兄弟中有4人已转为城镇居民，剩余2人仍为本村村民，但各自另申请有宅基地。 　 6兄弟要求继承房屋，并非是居住所需，主要是看重房屋的拆迁补偿利益。根据拆迁政策，房屋本身的价值补偿所占比重不大，宅基地使用权的补偿比重较大。6兄弟如能通过诉讼取得房屋，拆迁时不仅可以获得房价补偿，还可以取得宅基地使用权的补偿，甚至可以取得安置房。 [2]如果接受杨某提出的折价补偿方式，6兄弟等于放弃了巨大的土地利益。6兄弟主张分房，实质是为分地。因此说，宅基地使用权的归属问题是农房权属纠纷的核心问题。 　 （二）房地冲突的根源：宅基地限定使用制度 　 我国实行土地的国家所有制和集体所有制，在此基础上设立建设用地使用权和宅基地使用权，以满足不同主体用地的需求。两种土地使用权的区别在于：建设用地使用权一般不存在对使用主体身份的限制，而宅基地的使用主体原则上限定为本村村民。根据我国土地管理法的规定，宅基地使用权通过申请取得，一户村民只能申请一处宅基地。宅基地使用权的主体范围可因家庭成员的变化而发生变化，如生育子女会发生权利主体范围的扩大，子女成人后单独立户或家庭成员死亡会发生权利主体范围的缩小。然而，农房所有权主体的变动与宅基地使用权主体的变动在方向上不尽相同，生育子女、子女单独立户都不影响农房所有权的主体范围，而作为农房共有人的家庭成员死亡后则因继承的原因很可能增加农房所有人的主体范围。宅基地使用权主体和房屋所有权主体因变动方式的不同而不同，进而造成房地冲突。这与城市房屋所有权变动过程中的房地权利一体变动存在根本区别。 　 上述案例中，6兄弟从家庭分出单独立户后，即丧失对原宅基地的使用权。杨某虽也成家立业，但并未单独立户，故仍系原宅基地的使用权人之一。杨老汉去世后，杨某作为原宅基地的唯一使用权人申请政府颁证确认权利，是顺理成章的事情。而杨老汉建造的房屋，自其死亡的事实发生后，即归继承人共有。由此便出现了宅基地使用权主体与农房所有权主体不一致的情况。如何在维护杨某对宅基地的独占使用权和保障6兄弟对房产的合法继承权之间寻求平衡，是解决农房权属纠纷的关键。 　 （三）解决冲突的路径选择 　 如何解决房、地权利主体冲突的问题，有两种不同的解决方式。一是采取“房地一体”原则，即采取一方权利主体让渡权利的方式实现房权与地权主体的统一。此原则又分为两种方式，一种可称为“地随房走”，即将房权作为确认地权的依据，房屋所有人当然取得土地使用权；另一种可称为“房随地走”，即将地权作为确认房权的依据，房屋归土地使用权人所有。二是采取“房地分离”原则，即承认房屋所有权与土地使用权相分离而存在，两权可以由不同的主体分别享有。当前，世界各国普遍认可取得某种土地使用权是取得房屋所有权的条件。因此说，“房地一体”原则是房地关系发展的必然趋势。我国即采取“房地一体”原则，“房随地走”、“地随房走”是该原则的具体表现形式，对城市建设用地及地上房屋的权利变动均可适用。但由于我国对宅基地使用权主体的限制性规定，“地随房走”存在制度性障碍，无实行可能。因此，农村房地关系只能以地定房，即以地权为基础适用“房地一体”原则。 　 上文案例中6兄弟要求对房屋进行实物分割，将造成房地分离的后果。杨某要求房屋折价后归其所有，其给付其他6兄弟经济补偿，是“房随地走”的具体体现。