“小产权房”流转纠纷解决司法途径及法理分析.docVIP

　　【内容提要】“小产权房”由于其特殊的法律性质，在流转的过程中容易产生多种性质的法律纠纷，但本质上都可以归结到宅基地使用权的流转以及我国土地使用权和房屋所有权的关系问题上。本文主要拟从法理角度，对现阶段对“小产权房“流转纠纷解决的司法途径及其完善进行分析。　　【关键词】小产权房 流转纠纷 宅基地使用权 土地使用权和房屋所有权的关系　　所谓的“小产权房”并不是一个法律上的概念，而是人们给予由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产的一个习惯上的称谓。它主要是一些村集体组织、开发商、或者是农民自行组织，占用农民宅基地、耕地或者是集体企业用地等建造的“商品房”。由于城市的房地产价格在很长的时间内一直呈现居高不下的状态，而这种“小产权房”省去了昂贵的土地出让金、高额的税费和腐败等灰色费用，一般仅是同地区商品房价格的三分之一甚至更低，因而有庞大的需求市场。这也正是过去的十余年里“小产权房”现象越演越烈的原因。　　然而，鉴于我国现行的有关土地管理的法律体系和房地产管理制度，相对于在城市中购买的商品房，即“完全产权房”，或“大产权房”，“小产权房”并没有真正法律涵义上的产权。在房产转让双方出现违约行为或涉及到拆迁、再流转等问题时，就很容易造成法律上的纠纷，而现在的司法裁判并没有给出令人满意的解决方案。本文主要针对在农民宅基地上建造的“小产权房”，拟从法理角度对其转让纠纷解决的司法途径现状进行分析，并对更好的解决此类纠纷提出建议。 一、“小产权房”流转纠纷的现行解决方式 　　（一）主要纠纷及现行司法解决方式　　由于“小产权房”比较尴尬的法律身份，很容易造成多种形式的法律纠纷，如出卖人和买受人的纠纷，再流转时与第三人的纠纷，国家征地拆迁时的补偿纠纷，房屋的质量纠纷，物业管理纠纷等等。但解决这些纠纷的关键都在于对“小产权房”的产权以及相关的法律关系进行认证，以确定能否适用一般情况下土地和房地产管理的法律法规。因此，笔者拟以较为典型的北京市通州区人民法院审理的李玉兰与马海涛买卖合同纠纷案为例，分析现行对“小产权房”流转时产生的纠纷解决的司法途径。　　基本案情如下：李玉兰与马海涛于2002年签订了房屋买卖协议，由李玉兰购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋8间及院落，房屋价款45000元。2006年12月，马海涛向通州区人民法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋。2007年12月17日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，确认双方签订的房屋买卖协议无效，李玉兰向马海涛返还房屋，马海涛向李玉兰支付房屋及添附部分价款93808元，同时该判决认定马海涛是导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。因而李玉兰诉至通州区人民法院要求马海涛赔偿其经济补偿金480000元。通州区法院依据《合同法》第五十八条规定作出裁决：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此裁定马海涛赔偿李玉兰因土地升值或拆迁、补偿方面的信赖利益的损失十八万五千二百九十元。　　李玉兰与马海涛两次对簿公堂，通州区法院和北京市第二中级人民法院都不约而同地以《合同法》作为裁判依据。具体来说，即依照《合同法》第五十二条中的第五款情形：违反法律、行政法规的强制性规定，判定双方的买卖合同无效；依照第五十八条，判定合同无效后，双方应当返还因该合同取得的财产，即买受人腾空房屋，出卖人返还售房所得。同时出卖人应当对合同无效负主要责任，赔偿买受人信赖利益的损失。　　而这两个层次的裁定中，又以第一层次，即判定合同无效作为前提。　　而这实际上也是现在司法领域对此类纠纷的基本判断逻辑，如北京市高院下发了《关于审理农村私有房屋买卖研讨会会议纪要》。其中写道：“与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外”，例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”但是最高人民法院尚未给出解决此类纠纷案件适用法律的司法解释。　　（二）现行司法解决方式的法理分析　　从以上分析可知，对于此类纠纷一般是以合同无效作出判断，因此买受人必须返还房屋，出卖人返还价款及赔偿损失。那么司法上做出这样的裁定从法理上来说是否没有瑕疵呢？　　从判断的逻辑前提来看，是在宅基地上建造的房屋的买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，而违反的具体法律应当指的是《土地管理法》第四十三条中的规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地……前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。以及第六十三条中规定的：农民集体所有的土地的使用权