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房地产开发辅导课程(一) 地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花园、假山、围墙等，就属于房地产，而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。 和一般物品不一样，房地产是实物、权益和区位的三结合，所谓实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如建筑物的结构、设备，土地的形状、基础设施完备程度。权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益如所有权、典权、地役权、相邻关系等，相对于一般物品，房地产的所表现出来的产权形式非常丰富，不同的产权形式其价格是不一样的，而且房地产的交易主要表现为产权的交易，因此其产权特别重要。另外房地产对区位也非常敏感，在所有的城市产业中房地产是对区位最敏感的产业之一。因此，在房地产中有一句名言，第一是区位，第二是区位，第三还是区位。 二、房地产的种类和存在形态 1、土地。最简单的情形是一块空地，有时即使地上有建筑物，也可无视建筑物的存在，将其想象为无建筑物的空地，将土地单独看待。土地作为房地产的产品形式，依据其开发的状况，可以分为生地、毛地和熟地。这几种土地对房地产开发而言，分别是原材料、半成品和成品。当然熟地也有可能是半成品，相对来讲，购买毛地和生地比购买熟地利润高，但风险也大。 2、建成后的物业。尽管建筑物必须建造在土地之上，但如果纯粹就房地产的存在形态而言，单纯的建筑物也可以成为房地产的一种，被单独看待，例如在评估房地产投保火灾险的价值时，就只单独评估建筑物的价值。这里讲的建成后的物业指的是合二为一的房地，按照建筑物的用途，建成后的物业可以分成居住物业、商业物业、工业物业和特殊物业。建成后的物业就是房地产的成品。 3、在建工程。指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。 第二节房地产市场的概念与分类 一、房地产市场的含义 房地产市场是房地产市场商品交换的场所和领域，也是房地产一切商品交换或流通关系的总和。在现实经济生活中，凡是涉及到房地产商品的，就会存在相应的房地产市场及其经济活动，在市场经济条件下，房地产市场的存在和发展，是整个房地产业健康发展的必要前提，也是房地产开发企业赖以生存的主要基础，没有房地产市场的发育和完善，就没有真正意义上的房地产业。 二、房地产市场体系 1、土地市场。作为一种特殊商品的交易领域，土地市场具有一般商品市场的特征，又具有特殊性，土地市场的特殊性主要是由土地本身的特性和土地制度的特性所决定的。在我国土地市场具有如下特性： （1）土地市场的地区性。因为土地不能移动，土地市场的影响范围和市场机制只局限在区域层面。 （2）土地市场的权益主导性。在土地市场交易中，权益的交易重于实物的交易。 （3）土地市场的低流动性。这是有土地空间位置的不可移动和变现能力差所决定的。 （4）土地市场的垄断性。尤其是土地一级市场完全是由国家垄断的。 2、房产市场。是以房产作为交易对象的流通市场，也是有关房产交换关系的总和。房产市场具有如下特征： （1）房产市场存在供给和需求的高度层次性和差别性。主要指房产细分市场存在层次性和差异性，有点类似于土地市场的地区性。 房产市场交易对象和交易方式的多样性。房产市场上所交易的商品既有实物形态的房产，也围绕各种产权形式的交易。同时交易方式多样，有买卖、租赁，还有抵押、典当等。 （2）房产市场交易对象和交易方式的多样性。房产市场上所交易的商品既有实物形态的房产，也围绕各种产权形式的交易。同时交易方式多样，有买卖、租赁，还有抵押、典当等 （3）房产市场消费和投资的双重性。由于房产具有保值、增值性和很高的使用价值，使其既可以投资，也可以作为消费品。 （4）房产市场供给和需求的不平衡性。因为土地的稀缺性和房产消费的持续性，决定了从长远的角度来说，房产供给是呈刚性的，也就是供小于求。 3、房地产金融市场。指房地产资金融通市场。房地产金融市场既包含在一般金融市场之内，又是房地产市场体系中的一个重要组成部分，之所以需要专门研究房地产金融市场问题，是由于由房地产本身以及产业活动的特性所引发的房地产金融具有不同的特点。随着房地产市场业和金融业的不断发展，房地产金融市场的交易工具也在不断更新和变化，主要有：房地产抵押贷款、房地产直接融资、房地产信托、住房储蓄、房地产保险、房地产证券等。 4、房地产中介市场。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪。房地产中介是房地 产开发商和消费者的桥梁，是整个房地产市场体系中不可或缺的部分，随着房地产市场的发育，房地产中介的作用将越来越大。 二、房地产市场的分类