富泉外销别墅花园全程策划案.doc

富泉外销别墅花园全程策划案 目 录 一、项目概况………………………………………………………….1 二、项目市场环境分析……………………………………………….2 三、项目地区周边分析……………………………………………….5 四、项目定位策略……………………………………………………12 （一）市场定位………………………………………………………12 （二）价格定位………………………………………………………13 （三）银行按揭………………………………………………………14 五、项目规划设想……………………………………………………15 （一）证照齐备………………………………………………………15 （二）项目规划………………………………………………………16 （三）户型规划………………………………………………………18 六、市场营销策略……………………………………………………21 （一）目标消费市场分析……………………………………………21 （二）营销策略………………………………………………………23 七、推广工具…………………………………………………………27 八、营销人员配备……………………………………………………28 九、媒体广告宣传……………………………………………………29 十、对发展商的要求…………………………………………………32 （附件一、二、三） 一、项目概况 “富泉花园”座落于北京昌平高科技园区内，是该区域内建设较为优秀的外销别墅花园居住区。园区四周风光秀丽，景色宜人，东邻白浮泉水上公园；南望龙山、凤山和京密运河；北靠昌平古城、沿高速路十几分钟即可到达八达岭长城、十三陵等文物古迹风景区。别墅园区距八达岭高速公路11号出口约1000m，中间为郁郁绿化带相隔，地属处享便捷交通之便而又无穿梭喧嚣之烦的良好区位，从别墅园区顺高速路驱车至马甸桥只需20分钟，在众多的外销别墅项目中，富泉花园是距京城较近的一处别墅区。 北京富泉花园是京城早期建设较具规模的高尚别墅区之一，总占地面积171335平方米，分三期建设完工，规划建设独立花园别墅224栋，一期工程现已建成四种高尚欧式别墅80余栋。二期工程在园区中部规划建设多层外销商品住宅——公寓196户，建筑面积34483平方米，高度为5层，全部采用欧式建筑风格，顶层采用坡屋顶作为阁楼；园区北侧中部建会所，建筑面积为14836平方米，内设歌舞厅、餐厅、桑拿中心、保龄馆、游泳馆、各种球类、电子游戏、商场等娱乐休闲购物设施，大、中、小会议厅和商务中心等商务会客设施，会所风格典雅，豪华气派，具有新古典建筑特征。 目前，富泉花园二期工程项目正处于地基建设，部分楼宇已出正负零（暂拟名“富祥阁”）。 附：富泉花园别墅区位示意图： 项目市场环境分析 （一）公寓市场 98年公寓市场继续保持稳定，项目总体的区域差别日益显著，投资回报也逐渐拉开档次。据测算，北京房地产市场中外销公寓的平均投资收益率（税后）超过10%，已高于写字楼而在各类外销物业中名列首位，市场前景相对乐观。与普通住宅或别墅相比，公寓的消费者（包括购、租两方面）近期较为稳定，人员数量、购买力水平、消费水平等近期将会基本维持在一个相对稳定的水平。随着经济的增长和对外开放程度的加深，公寓市场亦将有更大的发展。 1997年公寓市场的热点集中在少数开发商身上。海外（澳洲）投资公司96年开发了亚运村项目，获得成功后在97年继续开发了华澳中心也同样取得了骄人的业绩。这两个项目的共同特点是以低价入市，人气积聚后再提高售价，明显缩短了项目周转期。友谊辉志公司96年推出的国际友谊花园已基本结案，97年底推出的科技会展中心至今也已售出半数。 97年底公寓价格在被大幅度调低的价位上有所上扬。从区位分布来看，西城、宣武因为用地限制导致市场供应量相对较少，售价较高。由于城区公寓项目立项、审批等代价过大，使不少投资者或消费者把注意力投向城区东北三环以外和西部地区。朝阳区商务中心地位的不断加强和海淀区的科技优势对房地产项目的吸引力越来越大，同时也促进了该区的繁荣，使这一带的公寓售价高于市场平均售价。马甸桥附近的华展国际公寓售价9000元左右，永定路附近的嘉得公寓售价10000元以上，都有上佳表现。 根据对已批外销公寓的区域划分可以看出，公寓项目的分布呈现出明显的区域特征，朝阳区独占五成，海淀区以两成的份额位居其次，其他各区、县分割另外三成。各区所占具体份额如下： 外销公寓分布比率表 区位 朝阳区 海淀区 东城区 崇文区 西城区 比例 52% 20.6% 6.8% 5.9% 2.9% 区位 宣武区 丰台区 顺义 昌平 通县 比例 2% 4.9% 2.9% 1% 1% 其中朝阳区的项目主要集中在东三环一带，公寓总供应量