广州珠江美庐策划书分析.doc

珠江南景园 2006年商铺推广计划 商铺销售分析 2005年纵深 如果说销售房子是卖给客户一种生活方式一个生活理念 ，那么销售商铺就是销售给客户一种利益，假如这种说法是对的话，那么商铺滞销原因是我们并未找到让客户感觉购买本项目商铺会获利的冲动感觉。如果说没有卖不出的产品，只有卖不出的价格是正确的话，那么我们的产品确实是超出市场价了，但这两个原因并不是本项目的滞销的主要成因。根据我司项目组人员分析商铺滞销主要原因有以下几方面 宣传不足推广不力 根据销售人员信息反馈一般来看商铺的顾客都比较有诚意，按10月至11月商铺数据统计平均10台商铺客户就会3.5台成交销售成交率35%是住宅项目难以比较的，但由于缺乏足够的宣传至使客源少，有相当一部分成交了的客户都是过路客或通过看楼才发现有商铺销售的，商铺宣传少针对性不强宣传途径单一是商铺项目销售不畅的主要原因。 宝岗大道南未正式通车 由于一直原燕翔路只是一条只能通自行车与摩托车的羊肠小道，虽说市政规划早了把它规划成38米宽的相向4车道的道路但由于一直未正式施工，而一般投资者是比较看重眼前利益，道路一天未动工他们就心里就会一天不踏实，就算较为有诚意的客户也会觉得现在购买了少赞了两年钱，虽然，但由于规划路一直未能开通，临街商铺一直处于销售瓶颈，虽然，但最终 剩余商铺统计（统计至2005年月1日） 面积范围 个数 总面积 总金额（万） 均价 内街商铺 25-88 9 353.7 406.4 11489 临街商铺 43-204 19 1218.1 3065.7 25169 合计 30 1571.8 34721 18329  1、剩余单位销售情况分析 19间铺，成绩未如理想。目前商铺剩余货量中，临街铺占了绝大部分，达到总金额的8％，而且商铺面积偏大，最小的也有45㎡，另外临街铺普遍间隔较差、纵深大，在规划路未开通之前，比较难受到投资者的青睐。 2006年商铺销售推广部署 前 言 南景园2006年商铺整体营销推广部署方案，是我司按照珠江地产开发及经营南景园2006年商铺的总体战略思想，结合珠江地产自身发展、项目核心概念以及市场竞争态势而制订的整体营销决策和计划方案。其旨在为南景园2006年商铺的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开展，是一个在缜密的市场调查和可行性分析研究的前提下制定出的系统性方案。本方案力求紧密结合销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩，实现发展商的预期目标。 南景园2006年商铺整体营销推广部署案是在项目前期市场调查的基础上，对项目可行性综合研究，特别是项目投资分析研究的基础上拟定的。主要包括整体及各阶段销售策略、传播策略及媒体策略、销售管理及传播费用预算等方面的内容。并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目营销推广的行动方案，并在未来的各项营销推广操作中有计划执行。 推广思路 根据我司对南景园商铺滞销原因分析本项目商铺滞销的主要原因是宣传推广不足，和宝岗大道未通车及户型　结构存在硬伤所以我司在2006年中会重点从这三方面着手。 一切为销售服务 房地产是典型的资金密集型企业，利润来自资金运作的好坏。比如，一个2万平方米的项目，以20000元/平方米一年卖完所实现的利润率将高于以24000元/平方米两年卖完，除此之外，更重要的是减轻了风险。 房地产项目的最大风险是时间。一方面银行利息，发展商运作费用都与时间密切相关。同时，时间将带来很多不可预见的风险。看一看这些耸立在国内大量的滞销楼盘，大多数都是因为无法规避风险而带来的，百分之几十的预计利润只是一场空想。 发展商最大的风险是时间，其间的各种变数，是发展商根本无法控制的因素。所以任何时候，都应该以成交量和成交速度为首要指标，房地产的利润很大程度体现在资金运转速度上。 而且，更是考虑到发展商对回笼资金的需要，因此，我司在制订营销推广策略时，具体采取的策略分为对企业外部和对的策略所要采取的策略两个部分。  售价 （元/m2） 租价 （元/m2） 管理费 （元/m2） 商铺面积 （㎡） 商铺规模 经营情况 投资回报率 备注 动感华庭 22000 100-150 5 30-100 28间 开业率不足40% 散铺销售 晓燕湾 20000 内街50-70、江燕路90-120 2 45-200 46 开业率不足50% 散铺销售 南珠广场 15000 吉铺，无人问津 3 100-500 30间 开业率不足25% 保利 百合花园 15000- 19000 120-150 2.5 40-150 25间 开业率100% 散铺销售 海富花园 80-120 2.5 40-300 40间 开业率50% 保利 红棉花园 15000- 19000 120-