奥林匹克项目定位策划书剖析.doc

 奥林匹克项目定位策划书 北京C必达房地产投资咨询有限公司 二零零四年三月三日 目录 市场分析 本项目分析 市场产品对比分析 市场调查结论 目标客户群定位 营销建议 广告宣传 销售管理 营销服务承诺及售后服务 十、结束语  引言 受开发公司的委托，根据项目的实际情况，在对本项目周边房地产项目调查研究的基础上，对此项目市场定位分析建议如下： 市场分析 北京大市场分析 市场供需分析 (1) 商品房供给 房地产开发投资和当年新开工商品房屋面积是反映房地产市场供应情况的两项重要指标，据北京市统计局统计，2003年，北京市的房地产开发比上年同期增长 比上年同期增长 1050亿元 11.％ 2737.6万平方米 ％ 其中住宅2019万平方21.7％ 2003年房地产投资及当年新开工商品房屋面积的增长势头充足从2000年至2003年每年商品房的实际竣工量都保持在1000万平方米以上，为市场提供了比较充足的商品房供应。由于近两年已经形成北京房地产投资的峰值年，根据建设周期，从2003年起商品房竣工面积将会逐年迅速提高。因此从商品房供给总量上看，2004年商品房的上市量仍会保持一个较大幅度的增长 供给结构政府及有关部门根据中低收入人群需要，下大力狠抓了经济适用房的建设2003年经济适用房200多万平方米；另，由于开发商之间的激烈竞争，按消费层次细化市场的格局已经基本形成，中低价位住宅的比重正在逐步上升；此外，在市场上新样式、新功能、新户型的楼盘也不断推出。 这种总量供应充足，供给结构多元化的趋势，对广大消费者来说，2004年无疑是购房置业的好时候。2003年，北京销售商品住宅1038.28万平方米，比去年同期增长了19%。 （1）政策向消费者倾斜，利好措施不断出台为了使广大市民尽快改善居住条件，提高生活质量，政府近年来连续出台了一批鼓励消费者购房置业的政策和措施，《关于北京市城镇廉租家庭申请租金补贴还贷购房有关问题的通知》《关于北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题补充通知》，《关于商品房销售有关问题的通知》和《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》，为消费者创造了一个极为有利的置业环境减免契税，降低个人购房贷款利率2002年底，北京市地税部门出台了被拆迁户拆迁前购房的契税减免新办法，明确了拆迁户只要是在从房地局正式得知拆迁后购房的，就能够享受到减免契税的待遇。有关部门于2003年1月又出台了降低住房公积金贷款利率的新措施。同月又出台了申请住房公积金贷款须提供个人信用等级的措施，并给与AAA级申请人贷款额度可上浮30％，并只交纳95％的担保服务费的优惠。 北城继续升温。发展商“扎堆儿”于 中关村、海淀区、亚运村，尤其是对北京西北城的开发，如朝阳北亚奥片区未来市场定位是一个国际型的商务居住圈，届时将有大量国际型人士，中关村IT界人士，海淀大学城区教育界人士及高素质商务人士生活、工作、居住于此。这将大大提升该片区市场知名与认同度，提升该片区的居住环境质量，是朝阳区乃至北京市的重点发展地区，是未来北京市的风水宝地。奥运商圈将成为北京房地产市场的主战场，以体育文化为主的奥运商圈，亚北地区将出现一个更现代化、更有超前性的奥运城及奥运商圈。 北京办奥，奥运村及奥运设施是北京房地产市场新的需求。据悉，奥运村在奥林匹克公园内占地80公顷，建筑面积共47万平方米，包括公寓、娱乐场所、餐厅、医疗设施等等。到2008年奥运会举办之前，除奥运会本身所需要场馆外，其他直接需求不会增多，但潜在客户大大增加，办奥运会使北京的全面核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，带动经济持续发展，整个城市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。  （2）热点户型 2003年所有开盘项目中，中小户型占到了相当的比例，这也是开发商针对现代都市人的生活习惯与消费特点而开发的。在供销两旺过程中，年会进一步成熟，如户型向标准户型回归，楼市会更加接近主流消费人群100平米左右，这对于开发商主导与消费者投资、居住的需求上也得到了某种平衡。 二、本项目分析 一、地理位置 本项目位处北京市朝阳区亚运村北，奥林匹克公园与国家森林公园（规划中）西边约200米。科荟路南侧。东临林萃路，西接八达岭高速公路，在北四环与北五环之间，连接中关村与奥林匹克公园、国家森林公园，属旧城改造项目。 二、交通状况 本项目位处中关村科技园区及海淀大学园区与奥林匹克公园之间的交通要冲，是连接两地区之间的桥梁。规划中的科荟路六车道改造工程即将动工，未来将处八达岭高速公路、科荟路、林萃路的环绕之间，