百利广场项目营销策划方案案例剖析.doc

百利广场项目营销策划方案 “中地行”就“百利广场”项目的策划及销售部署进行了深入的调查研究及分析，为了该项目成功推向市场，为开发商获取最大的经济效益和品牌效应。 通过多次的沟通，本策划书就“百利广场”所面临的问题作了深度剖析、解答，敝司专项小组对本项目的市场定位、销售部署、推广部署作出了较为创新的解理和深度的透析。 1：区域性商圈深度透析 本项目的商圈分析 ——“地利人和，商权无限” 海珠区有巨大的区域优势 广州市调整规划策略，要把广州建设成为一个“山城田海”的生态城市，“北抑南拓，东移西调”，把番愚、花都改设为两个区，从而使海珠区成为未来广州五大片区中的都市区。这一策略奠定了海珠为中心城区的地位。一系列的市政基础配套设施把河南河北一江两岸紧紧的连在一起，大大减弱了两岸的差异。 海珠区的未来则以“五个中心”为核心而发展： 海珠区的未来“五个中心” 商业区中心：江南大道，宝岗大道 配送中心：广州大道南 商务中心：琶洲赤地区 科研中心：海珠科技产业园、中山大学、国际生物岛 旅游中心：万亩果园 而在这“五个中主”中，基础最好，发展最快的就是江南大道、宝岗大道为轴线的海珠商业中心区。而本项目即位于该中心区的核心地带。 规划的调整带动房地产的快速发展 随着广州市对市区的改造及各地产商实力的增强，把目光对准那些因工厂拆迁而在城市中心区留下的少有的大块土地。逐渐形成了以工业大道板块、新港路板块、滨江路板块、广州大道板块、江南大道板块等为主的房地产市场。 2001年上半年，海珠区完成房地产投资额达25。33亿元，仅次于天河区，居全市第二位。在建的商品住宅408。76万平方米，占全市在建商品住宅的18。3%，居第二位。由此可见，海珠区在广州市房地产市场的份量。 人口急增加 房地产市场的快速发展带来的结果就是：人口的急剧增加。 据2000年第五次全国人口普查统计，8海珠区的人口已由1990年的70余万发展到现在的123。73万人，仅次白云区、番愚区，居广州市第三位，人口密度达到12687人/KM2，仅次于荔湾、越秀、东山三个老城区，相当于一个中等城市的人品规模，人口的增加，特别是有效消费人品的增加，必然促进商业市场的繁荣。 大量的土地资源储备 海珠区目前的房地产开发大多集中在海珠区的西部，东部尚有50平方公里的农村地带等待开发，发展前景极为乐观。海珠区的七项市政工程、区政府的东迁及琶州地区的开发必将促进这一地区的开发进度。从而带动大量人口的入住，进而促进商业的发展。 地铁二、三号线的兴建，将促进商业的发展 地铁二号线将在2003年开通，三号线也即将动工，一、二、三号线将组成广州地下快速轨道交通网。其便捷的交通，舒适的乘坐环境将越来越被人们认同，从而在一定程度上来打破地域概念，为新城区商业中心的形成提供机遇。 各大商家看中海珠，既带来竞争，又带来机遇 在2001年6月20日举行的“海珠商机交流会”上，有8个大型项目落户海珠，世界零售商业的两大巨头——美国沃尔玛公司与法国家乐福公司也看中了河南，其中家乐福万国广场将在今年年底开张。 这些大型商家的开张必将促进区内的商业竞争，这是劣势；但另一方面，这些大型商家将带平广州，甚至南、番、顺的人流，对区内的商业气氛的形成，旺盛起到带动作用，而只要避开其锋芒，另僻溪径，相信会获益非浅。 再加上海珠茶馆政府的“政府搭台、企业唱戏、提供条件、创造商机”的思路，海珠将“ 地利人多，商机无限”。 2：利用地铁优势的影响 市政府审批同意地铁二号线开通策划方案 2002年底：开通三元里站至晓港站 2003年秋交会：全线开通观光运营 2003年12月28日：全线开通试运营 2月28日，市政府审批同意了地铁总公司所拟的“关于广州地铁二号线开通策划的请示”。据此方案，二号线通车时间较原计划提前半年，首期开通车站也增加二元里站和晓港站。 方案中：二号线的工期目标为：2002年底开通三元里站至晓港站；2003年秋交会（10月15日至10月30日）全线开通观光运营，行车间隔15至18分钟；观光运营结束后，全线重点投入调试，晓港站琶站段停止对公众开放；2003年12月28日全线开通试运营，行车间隔10至12分钟。由于2003年底开通试营仍有系统的联调工作，尤其是要进行行车间隔2分钟的信号定位调试，故2004年4月前仍然要在满足调度条件的基础上开通，以后才能逐渐提高运营水平和行车密度。 2001年6月28日，是广州地铁一号线全线开通两周年的日子。截至到6月25日，一号线已经实现了安全运营729天，共开行列车1005万次列次，安全运行156。8万列公里，安全运载客12658。5万人次。 运营第一季度开局良好。第一季度运营开局良好，各项指标稳步增长。1-3月，客流量1620。4万人次，比去年同期增加了1。98%；日均客流量18万人次，比去