北京九号公寓策划全案分析.doc

北京九号公寓策划全案 北京卓达百人行投资顾问有限公司 第一部分 北京市宏观环境分析 北京经济环境分析 北京市宏观经济增速较高 北京市宏观经济将继续保持稳定增长的态势 北京市政策环境分析 开发方面 销售方面 金融方面 三、北京行业环境分析 四、北京人口数量及消费水平分析 北京现有人口数量、居民收入、住房情况 消费水平及结构变化 五、北京文化环境分析 北京人文环境 北京地理环境 六、城市基础设施建设与规划 1、 城市交通 第一部分 北京市宏观环境分析 一、北京经济环境分析 作为中华人民共和国的首都，北京市的社会经济发展一直走在全国的前列。从1991年至1999年社会发展水平综合评价结果看，北京市总指数（包括环境领域、人口领域、居民生活领域、教育科技领域、文化教育领域等）基本上一直位居全国首位。 1、北京市宏观经济增速较高 2001年北京市GDP总值2817.6亿元，同比增长11%，高于前10年本市经济平均增长率。人均国内生产总值达到25300元，约折合3060美元，按可比价格计算，比上年增长10.2%。北京市社会发展综合指数为154.83，比上年提高12.89个百分点，比全国平均水平高出67.1个百分点，连续四年在全国各省中居于首位。申奥成功、举办大运会、加入世贸组织等一系列利好因素使投资者和消费者信心大增。全年宏观景气指数平均为37，为1997年以来最高水平。 根据北京市统计局公布的数据表明，2002年北京的经济增速达到9.1%，全市实现国内生产总值3130亿元，比上年增长了10.2%。人均国内生产总值达到27746元，比上年增长8.9%，约合3355美元。全市经济继续保持了较快的增长，主要预期指标进展较好。 2、北京市宏观经济将继续保持稳定增长的态势 在2001年加入WTO和申奥成功的利好刺激下，2002年北京的经济形势不断向好。较多的国外企业将随之进入中国、进入北京，它们将逐步深入到我国及北京的多数行业，利用他们的技术优势、管理优势和先进经验，拓宽获取利润的领域，同时也会带动北京各个行业的变革，并会使北京产生一定的经济繁荣与增长的小高潮，经济增速会在一定时间内有一定的增长，并最终朝好的方向以较大的增速发展。 北京突出的社会经济发展情况，说明了在北京投资的可靠性，也表明了在我国各个城市中，北京具有更好的投资环境。 二、北京市政策环境分析 2002年至2003年，市政府各部门下达了一系列有关房地产开发、销售、金融方面的法规政策，其目的是为了整顿和规范房地产市场。可以看出，市政府对房地产市场有足够的重视和期待，但也反映出了目前的房地产市场不是十分规范。 1、开发方面 2002年2月4日国家建设部在沪召开的2002年全国住宅与房地产工作会议指出：今年全国住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心，以满足广大中低收入居民家庭住房需求为出发点。政府部门制订住房发展目标和政策时，应面向中低收入居民，以保障广大人民群众的根本利益。落实住房分配货币化、改善住房供应、扩大个人住房贷款、搞活和规范市场、发展物业管理、推进住宅产业现代化，被确定为2002年住宅与房地产市场发展的重要内容。 2002年8月，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、人民银行和国家税务总局联合发文，提出九条具体意见，加强对房地产市场的宏观调控。 自2002年5月1日起，建设部下达的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》开始实施。通知要求，对已有的《房产测量规范》未作规定或规定不明确的部分，均按新的规定进行房产测量。 2002年2月，北京市国土房管局自1993年沿用至2002年的基准地价将被“刷新”。根据新规定，今后每三年更新一次基准地价。 2002年7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。这对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具有重要意义。 2、销售方面 2002年7月1日，北京市购房契税征收税率由原来总购房款的4％降为3％。而原来规定的，购买120平方米以下的普通商品房减半征收契税的规定也相应地由原来的2％调整为1.5％。7月，《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》开始实施。此办法是房屋维修管理费用的一次重大变革，不仅费用的来源更有保障，而且监管也比过去更严格。 3、金融方面 2002年2月21日，中国人民银行发出通知，公积金贷款利率下调。5年以下（含5年）由现在的4.14％下调为3.6％，5年以上由现行的4.59％下调为4.05％。 2002年2月22日，中国人民银行降低金融机构人民币存贷款利率，个人住房商业贷款利率均下降0.54％，五年期以内由5.31％降为4.77％，五年以上由5.58％降为5.04％。 2002年3月，国务院公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》