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第五讲 详细规划（一） 城市详细规划的编制分为控制性详细规划和修建性详细规划两个层次。第一层次的控制性详细规划重点是确定用地功能的组织，制定各项规划控制条件，第二层次的修建性详细规划重点是进行建筑与设施的具体布局。 修建性详细规划一般应该在控制性详细规划确定的规划指导下编制，修建性详细规划直接对建设项目和周围环境进行具体安排和规划设计，主要确定各类建筑、各项基础工程设施、公共服务设施的具体配置，并根据建筑和绿化的空间布局进行环境景观设计，为各项建筑工程的初步设计和施工图设计提供依据。 一 控制性详细规划概述 控制性详细规划是衔接总体规划，分区规划的宏观要求与指导修建性详细规划编制的承上启下的编制层次，它既是编制修建性详细规划的主要指导性文件，又是城乡规划管理、土地开发的重要技术依据。它以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设用地的土地使用性质，和使用强度的控制性指标，道路和管线控制性位置和空间环境控制的规划；以土地利用控制为重点，其规划设计考虑了规划管理的要求，房地产开发的衔接，有利于规划管理实现规范化和法制化。 控制性详细规划的作用 承上启下 控制性详细规划是连接总体规划与修建性详细规划的的承上启下的关键性编制层次，是规划管理、规划与实施衔接的重要环境，是规划管理的依据，是体现城市设计构想的关键。城市总体规划是一定时期内城市发展的总体战略框架，必须具有很大程度上的原则性与灵活性，是一种粗线条的框架规划，需要下一层次的规划将其深化才能真正发挥作用。修建性详细规划是对小范围内城市开发建设活动进行总平面布局和空间立体组织，需要上一层次的规划对用地性质和开发强度进行控制，对开发模式和城市景观进行引导，因此，控制性详细规划是两者之间有效的过度与衔接，起到深化前者和控制后者的作用，确保规划体系的完善和链接。 规划管理的依据和城市开发的引导 2006年4月1日建设部正式施行的《城市规划编制办法》明确了控制性详细规划的编制要求和内容。 城市政策的载体 作为城市政策的载体，控制性详细规划通过传达城市政策方面的信息引导城市经济、社会、环境协调发展。 控制性详细规划所需的基础资料 总体规划或分区规划对本地段规划的要求，相邻地段已批准的规划资料，规划区的区域位置、性质、地位作用以及相互影响等。 地形图（比例尺1：1000-1：2000） 土地利用资料现状：用地性质、范围、容量、用地平衡；红线位置以及周围的用地情况；土地分类到小类 现状人口资料：人口密度、人口分布、人口构成 建筑物现状资料 工业民用建筑质量、房屋用途、产权、建筑面积、层数、保留价值等 现有公共建筑资料，包括行政、经济、文化、体育、卫生、生活福利设施等建筑分布情况、用地面积、建筑面积、建筑层数和质量等 工程设施及官网资料 土地经济分析资料 城市及地区历史文化传统 其他有关资料 控制性详细规划所需的基础资料 控制性详细规划的编制深度应该深化、补充、完善总体规划和分区规划的意图，又应该将其全面具体落实到相应的建设用地上并加以控制，以满足为规划管理实施规划的技术性管理文件和土地出让方面的要求。针对城市实际情况和规划应有不同深度的规划控制，一般分为3个层次的控制深度。 对成片综合开发区、市郊远期开发区、大企业、大专院校以及现状基本完好的地区，只需进行一般整体控制，原则规定区内土地使用性质、容量指标等即可，控制指标 不宜过多，而且应该有较大的调整范围。 对于近期开发区，零星开发地段，需要进行较具体的规划控制，详细规定土地、建筑、环境容量、设施配套、城市设计等各个方面的内容。 对于旧城区、城市重要的控制区、历史保护区等，需要更为严格、详尽的规定。 规划地块划分的必要条件 规划用地性质相同 考虑到用地的混合性使用的要求，在确定土地使用分类时应该在有关法律文件中明确每一类土地使用的准建、适建范围以及混建建筑的限制比例。 主要建设控制要素值基本相同，如建筑密度、建筑高度、建筑形式、建筑色彩等 至少与一条城市道路或街坊内主要道路比邻 城市详细规划审批程序 申报规划成果 会审规划成果 批准详细规划 公布批准的规划 二 控制性详细规划的编制 控制性详细规划的编制程序 虽然控制性详细规划的编制程序尚未有统一的定式，但大体上可以按照以下几步进行： 组织工作小组，确定项目负责人，根据项目需要，配备相关专业技术人员 收集和分析现状资料，进行现场踏勘和核对现状图 明确开发性质和规模，社会、经济和环境效益 开发区的整体空间结构和环境要求 明确开发地区及城市交通系统的联系，明确道路骨架 明确中心区各级服务中心和服务区的位置以及规模 细分地段、编排地码，编制规划方案和初步确定控制指标，在方案编制初期应进行多方案比较，征求有关专业技术人员、建设单位和规划管理部门的建议，修改方案直到方案确定 经济估算，检验或修改指标 对重点景观