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物业管理中的律师业务操作技能 物业管理中的律师业务操作技能 一、物业管理的概念 物业管理大家可能都知道，《物业管理条例》第二条规定了物业管理的一个基本内容。物业管理指业主通过和选聘业务公司，业主和物业公司针对物业服务这些具体对小区的房屋及配套设施及相关场地进行维修和养护。 物业管理是对于卫生持续的一个管理的活动。从这一点讲，大家要注意里面一点。最早的时候物业条例规定是物业管理企业。这次《物权法》重新修订了一下，改成了物业服务企业，而且完成任务也都是这些工作，为什么改成服务企业？实际上在立法的时候很多大家都探讨认为物业公司管理的概念太强了，服务的意识太差了。所以希望加强服务的概念，因此改成了物业服务企业。这一点对与物业公司来讲，有很重要的职能，就是服务的职能。 物业管理一共有三种形式，不仅仅是选聘物业公司，还有两种就是业务自行管理，还有选择一些专业的公司来管理。 比如说选车库，就选专业的车辆管理公司。卫生可以包给卫生服务方面的公司。这都是可以的，不仅仅是选聘物业公司。三种方式在法律上都是允许，但是怎么运用合同怎么签，就是业主和将要服务的人，或者机构相互之间要订立合同来服务完成这些物业服务。 大家都知道前期物业管理是在业主入住的时候一直到业委会成立的时间，这个期间现在设定了一个名字叫前期物业管理期，这个前期物业管理期很重要，很多问题纠纷都出现在这个期里，所以前期物业管理的概念首先要清楚。 前期物业里边大家可能会遇到一些问题，比如大家都知道前期物业合同肯定是开发商直接和物业公司签的，不是业主签的，所以说主体问题就是问题。再有一个就是前期由于是开发商选的物业公司，它和物业公司之间的合同约定法律关系，也许对业主有利，也许可能里面有其它的埋伏。因为不是业主自己签的，主体肯定不是业主。所以它在物业管理合同中有些条款不见得是对业主很有利。因此造成很多矛盾出现，发生在前期物业管理合同中。作为物业管理的这方面律师来讲，这方面的事务可能会比业委会成立以后的纠纷多得多。所以大家要知道这段时期就有以下几个特点： 1．阶段性、过渡性 一旦业务公司成立以后，这个时期就过去了，就会出现在以后的合同，就是有业主之间和物业公司来签定，就不叫前期物业期了。所以这一点要 知道它是一个过渡期。 2．签约主体不一样 最近大家在网上都知道，北京市有一个《物业管理办法》将要出台。物业管理办法里面前期物业的概念，你们可能要注意一下。 它这个前期有一点变化，我刚才说的这个概念是《物业管理条例》里边的概念。但是《北京市物业管理办法》里边对前期的概念稍微有一点变化。在前期有一些物业费从这个角度，它认为既然是开发商签了物业合同，所以相关的物业费应该由开发商来出。北京市建委也是为了考虑到约束开发商，尽快地鼓励开发商把相关的物业交接完毕，同时物业管理资料也交接完毕。让它积极主动地协助业主成立业主大会和业主委员会，为了达到这些目的，建委也做了一些考虑。 如果是假设前期的费用由开发商来出，开发商可能成立业委会的动力就会大一点。从这些角度来讲，新的《物业管理办法》正式实施的时候看一下它的细节，细则里边可能对前期物业的时间概念有一点突破。所以大家要对前期有考虑。 网上有很多议论，前期要开发商买单，这种做法合适不合适，议论也很多。我们作为学法律的，可以从法律的角度来思考，怎么定这个法对各方面的权利义务平衡的更好。这也是法律很重要的作用。 （一）物业管理的历史发展 物业管理这个概念最早起源于英国100多年前，当时英国属于工业革命，由于工业革命有许多的乡镇农民就进到了城里，所以就出现房屋出租这些事情。这些事情一出现。大家都知道法律是根据它的需求而产生的，当时英国一个女士就把自己出租的房屋作了一个租户的约定，这个约定当时就成为了物业管理最早的一个契约，也算物业管理的文件。 十九世纪中期美国也出现了一些高层建筑，如果都是自己的小别墅一样的单独独立的房子，可能物业管理概念就不那么强。但是出现了一些高层建筑，公共部位的管理就出现了。这就是美国晚于英国一点。相继美国也出现了一些物业的协会和组织。 我们国家最早出现的是在深圳，深圳是受了香港的影响，因为香港本身物业发展的比较早。在深圳20年代初就成立了第一家物业公司，这个公司的成立标志着中国真正的第一家物业管理类型的公司成立。 1993年深圳的有一个物业管理协会，它们紧接着出台了一个《物业管理条例》，这样我们国家的物业管理才真正开始。到了2003年我们国家建设部出了中国《物业管理条例》。这个是我们国家级的法条就出现了，从 物业管理的发展程度来讲，我们国家可能总共才有20年左右的历史。但是这20年左右的历史发展非常迅猛。从没有到有，从一般的小区管理发展到学校，还有就大的市场写字楼、工厂，等等。物业管理都出现了，而且我们物业管理的形式，过去都是开