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商业地产解析及发展趋势 许大金 商业地产的 概念 商业地产(Commercial Real Estate) 商业地产的概念是有广义和狭义之分的。从广义概念上讲，商业地产是指各种分生产性、非住宅型物业，包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。 商业地产的分类(Commercial Real Estate Category) 按存在形式分可分为：大型综合购物中心、商业区、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等。 在存在形式上，按照一些标准还可以进行细分； 按属性可分为：大型商厦、专业市场、小区商铺等； 按建筑形式可分为：独立商业大厦、住宅区商铺、临街商铺、步行街商铺、地下商城等； 按用途可分为：办公楼、批发及商贸中心、餐饮及美食广场等； 按经营方式可分为：统一经营物业、分散经营物业、综合性经营物业、单一经营物业等。 商业地产的地位 不受重视 视为累赘 备受“重视” 谈商色变 广泛关注 商圈内涵——商圈的定义与一般分类 商圈按其在经济区域中的地位，可以分为三个层次：核心商圈（primary tread Zone）、次级商圈 （secondary tread zone）和边缘商圈（tertiary tread zone）。 ——核心商圈（primary tread zone）：最接近消费者的区域，吸纳周边50％－70％顾客，而且每个顾客的平均购货额也最大，这一商圈很少同其他商圈发生重叠。 ——次级商圈 （secondary tread zone）：位于临近核心商圈的区域，吸纳周边15％－25％的顾客，顾客较为分散。 ——边缘商圈（tertiary tread zone）：处于商圈的最外缘，拥有的顾客最少，而且最为分散，一般吸纳周边5 ％－15 ％的顾客。 零售引力商圈模型—雷利（Reilly）模型 雷利（Reilly）的零售引力模型确定了位于两个城市之间某一聚集区内的人口前往每一个零售中心的比例 其数学表达形式为： 零售引力商圈模型——雷利（Reilly）模型改进模型 Da=断裂点距离a购物商场（或商圈）的距离（单位：km）； Dd=两个购物商场（或商圈）之间的距离（单位：km） Sa =目标购物商场（或商圈）a的规模（单位：万㎡） Sb=与目标购物商场（或商圈）a形成竞争购物商场（或商圈）规模（单位：万㎡） 商圈示意图 商业地产观点分歧 产权持有(Property Rights Holding) 开发商持有物业，自行招租或将其整体出租给一家专业商业运营公司。 养鱼派 商业地产观点分歧 产权出售(Property Rights Sale) 开发商通过整体或拆零迅速销售商业单元、快速回笼资金 杀猪派 中国商业地产的发展轨迹 批发市场——中国商业地产的萌芽 中国的批发市场最早起步是在上个世纪80年代， 在90年代经历了迅猛发展，一批明星批发市场出现，如义乌小商品批发市场，以及浙江温州等地的批发市场等， 它们都拥有着广泛影响。而这些批发市场大多数都是租赁土地开发建设的，没有产权，优点是投资少，见效快。因而在全国各地被广泛复制。 中国商业地产的发展轨迹 经过了近30年的发展后，批发市场依然在商业领域占领着重要的地位，批发市场的定位以及运营模式和管理都经过了不断的更新，以此适应市场发展的需求。 批发市场经历了多年发展，已经拥有了自己的维生机制和抗风险能力，在我国商业市场供需两旺的大环境下，批发市场已然有着光明的前途。 中国商业地产的发展轨迹 底商及街铺商业——中国商业地产的兴起 全世界最会做生意的除了犹太人就是中国人，石崇王恺比富的故事已经流传了上千年，中国人传统的重商主义使得底商和街铺这种产生于中国古代的商业模式在当代焕发了新的活力。 香港一直是国内地产学习的对象，而在弹丸之地的香港，底商和街铺在商业格局中扮演了极其重要的地位，并创造出了惊人的财富。于是，底商和街铺自然在伴随着房地产大规模开发在中国中心城市迅速火热并扩散到全国各地。“一铺养三代”成了底商街铺神话的最好写真。 中国商业地产的发展轨迹 底商和街铺迅速发展，极大的弥补了原本稀缺的商业资源。由于众多底商和街铺位于城市中心的黄金地段，因此底商和商铺的投资收益相当可观，为投资者创造了大量的财富。 而这种以出售为主的商业模式可谓“成也销售，败也销售”，在销售短期给开发商带带巨额收益的同时，也为日后的管理和经营的