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高房价下的房贷政策与商业银行信用风险规避对策分析 摘要：20世纪90年代以来我国对于房地产市场一直施行从松的经济政策，目的在于快速推进房地产市场的运行，长时间的政策惯性助长了房产投机商的高回报预期，致使房价一涨再涨，各种情况加大了银行资产的潜在风险：借贷双方信息不对称；假按揭铸成银行不良资产；同业竞争使银行变相从松放款条件；房价抑制政策增加房贷违约风险；抵押物品质风险与银行的资产安全预期相冲突。银行需要完善对策体系保障其资金安全：滚动更新客户分级分类系统；加强银行自我管理；尝试金融产品创新；严格贷前调查和贷后管理；开发房贷保险分散抵押贷款风险；完善以政府为龙头的担保体系。 关键词：高房价；房贷政策；商业银行；信用风险 一、房贷政策的演变与实施效果分析 (一)房贷政策历史回顾 我国的住房信贷政策起步于1991年。于当年着手制定住房抵押贷款管理办法。由于住房体制改革较慢以及投机者快速进入房地产行业，不到一年就出现了房地产热．国家随即在1993年对相关问题着手进行控制。1995年中国人民银行出台了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，文件中规定的住房贷款条件比较严格：贷款最高期限为10年：借款人需要有质押担保和保证担保等双重担保；借款人在银行的存款金额需要达到购房价的30％且已经有半年以上的存款期，这些相对较为严格的条件的目的在于遏制房地产在短时间内过热并影响国民经济的正常运行。相对成熟的制度出台意味着银行的商业性住房贷款基本成型。1997年中国人民银行义颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，对1995年出台的文件提出了诸多修正，新的规定对原先的诸多规定进行了放松，包括：不要求双重担保和明确的存款期限：在利率方面做了明确的规定：规定贷款只用于购买用公积金建造的自用普通住房。1998年对如上规定义进一步进行了放松：扩大了贷款的使用范围．规定贷款可用于购买所有自用普通住房：扩大了贷款的实施城市范围；扩大了办理个人住房贷款的金融机构范围，即由原来的工商银行、建设银行、农业银行三家银行扩大到了所有银行；在利率方面更加优惠。这些文件的目的在于使发展相对缓慢的房地产市场进入快车道。1999年中国人民银行下发了《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70％提高到80％。并将房贷时间从20年延长至30年，进一步下调利率。这种新规定意味着购房者可以尽量减少购房首付款，并且很大程度上降低了借款人的还款压力，这无疑给购房投机者提供r更多的操作空间，当然也使以居住为目的的购房者有了更大的购买力。2002年中国人民银行进一步降低个人住房公积金贷款利率水平。2003年中国人民银行对房地产开发企业向银行申请贷款做了一些从严的制度规定，规定贷款严禁跨地区使用，申请贷款只能通过房地产开发贷款科目获得．企业的自由资金不低于开发总投资的30％。这标志着银行贷款不仅注重个人房贷，而且也将目光转移到r房地产开发企业的贷款．因为房地产事业的发展会使开发商向银行贷款．对开发商的贷款如果制度设计不完善同样会对银行的资金安全产生重要影响。2010年为了遏制房价畸形发展．对二套房贷做出了不低于50％的首付的规定，并且要求首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30％。并做出了“房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷”的规定。 (二)房贷政策的实施效果 综上所述，我国自1991年实施房贷政策以来。不断反复变化具体的管理办法，但总的宗旨就是通过从松的经济政策逐渐刺激房地产事业的发展，将百姓住房由原来的福利房逐渐变化为商品房。但是由于长期以来我国执行的低工资高福利政策．使得百姓的购买力在短时间内很难有大的增长，而老百姓本身也希望尽快摆脱低矮狭小的居住环境的状况，为了尽快扩大购买力．房贷自然是最好的选择。随着居民收入增长率逐渐提高。居民也非常希望能够将未来的收入拿到当前消费并为其谋求更大的财富增长，在房子价格增长速度相对于居民收入增长速度较低的情况下自然是理性选择。所以更多的居民选择了通过房贷方式购买住房，用未来的收入还房贷是比较合算的事情。 国家为了推动这个市场的发展也在政策方面做出最大限度的有利于居民消费的政策变化。加上我国快速城市化进程的发展策略，更多从农村析出的富余劳动力成为了城市人口机械增长的巨大动力，同时也形成了住房供不应求的局面，房子的价格一涨再涨。我国房地产事业发展仅20年，但房价年增长率达到30％。尤其是1998年以来，我国在扩张的财政政策和货币政策的基础上经济发展势头迅猛，房地产事业也在此基础上繁荣发展。银行的住房抵押贷款的投放量也逐年增加．在2007年达到了中国房价涨幅的高峰，这些事实表明房贷政策与房价之间有着非常紧密的关系。很多相关专家预测，未来20年内中国房价只涨不跌或者涨多跌少，会间接受到房贷政策的影响，但影响房价的主要因素