XY-TZ-LC002项目拓展和论证管理流程.docxVIP

项目拓展与论证管理流程编制日期审核日期批准日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人流程图2.流程概况流程目的为保持公司可持续性发展，寻找房地产开发新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。适用范围适用于公司所有房地产开发新项目的论证工作，以及为之展开的相应研究和决策工作。定义项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。可行性研究：就是对拟购入或合作的土地进行房地产项目市场、技术和经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。流程主导及参与部门投资开发部（主导）、营销策划部、设计管理部、成本管理部、财务部、总经办上游流程名称下游流程名称子流程名称项目定位策划流程部门流程中承担职责董事会审批项目可行性研究报告，作出投资决策；确定综合调整意见和项目合作条件。 总经理批准项目发展建议，确定项目发展小组成员。投资开发部负责组织基础信息研究，根据公司年度经营目标和融资计划，每年末制定《土地储备计划》，对研究成果进行归档，并以基础信息研究为指引进行土地信息收集。负责根据项目背景调查情况，进行初步可行性分析，组织营销策划部、设计管理部、成本管理部和财务部提出初步定位、初步设计分析、成本及经济的初步分析，提交总经理审批，确定是否进入可行性研究阶段。负责根据项目的特点制定可行性研究计划，组织可行性研究工作，提出项目初步定位及营销初步计划，并最终汇总相关部门的分析内容形成包含固定内容的项目可行性报告。决策、评审阶段：负责组织项目评审，向董事会汇报可行性报告，接受质询。了解市政条件，评估手续风险。负责按照公司通过的项目合作条件，组织项目合作谈判或参加招拍挂取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪。营销策划部参与项目市场调研，并提交市场定位意见形成《新项目初步市场定位建议设计草案》；配合投资开发部提交初步经济测算数据；设计管理部发展项目确定阶段：应投资开发部的要求，根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计条件等特征和要求，提供地块初步设计分析。项目可行性研究阶段：参加现场勘察，并根据地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划分析与工程分析；根据产品定位建议，完成规划草案。成本管理部根据设计管理部提供的规划草案进行成本估算，并将估算数据提交财务部。财务部根据营销策划部提供的根据当地市场情况简要核算营销推广费用、销售收入和成本管理部提供的成本估算数据，进行投资估算和效益分析。总经办根据项目的背景情况进行法律风险分析，对合作合同等法律文件进行把关。立项后，编制项目开发节点计划及项目部筹划建议。3.工作程序3.1 基础信息研究3.1.1基础信息研究是为确定公司房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。3.1.2基础信息研究包含宏观环境和区域经济研究、政策法规研究、目标城市发展和选择评价研究、土地信息研究、项目风险研究等专项研究，并整合营销策划部的市场研究和竞争对手研究等成果； 3.1.3各专项研究工作由投资开发部组织完成，充分利用内外资源，根据决策需要提交相关专项研究报告。各专项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现。3.1.4投资开发部根据集团战略或集团领导要求，组织营销策划部对目标城市展开市场调研，完成《城市调研报告》（参照模板内容进行合理调整），提交总经理审阅。3.1.5投资开发部须建立基础信息研究信息库，并将基础信息研究的成果经分管领导和总经理汇报后，最终提炼作为战略规划外部环境分析的主要部分，并在此基础上制定《土地储备滚动计划》，经总经理审批后，指导土地储备工作的进行。3.2 土地信息收集3.2.1投资开发部负责土地信息的收集、汇总、整理和总结等，应充分调动公司内外部资源进行土地信息的收集，通常可通过如下几种渠道进行：政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告；规划局、计委、建委、房产局等作为房地产开发的管理部门，全面掌握着全市各地块、各项目的用地性质、开发规模、地价水平、操作进度、转让意向等全方位的信息。国有大型房地产开发公司：国有房地产公司有大量的土地储备，但由于资金压力或利益趋使等原因，其一般将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让。房地产中介机构：随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐成熟、壮大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息。其他主动