土地估价课程论文：浅谈我国现行地价体系及其主要价格类型.doc

苏州大学研究生考试答卷封面 考试科目：________________考试得分：________________ 院 别：________________专 业：________________ 学生姓名：________________学 号：________________ 授课教师：________________ 考试日期： 年 月 日 浅谈我国现行地价体系及其主要价格类型 一、土地价格的本质与内涵 土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。所以说，土地价格是土地权利和收益的购买价格。马克思的地租理论认为，不论何种形式的地租，都是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入，是土地所有权的经济实现形式。做为自然产物的土地，不是劳动产品，没有价值，但具有特殊的使用价值，只能通过使用土地而产生的收益，即地租来产生价格。地租是土地价格的基础和出发点，而地价是地租的货币表现和结果。土地价格相当于一笔资本的价值，若将其存入银行，每年的利息收入相当于这块土地地租的收入。因此，地价是未来若干年或无限年期地租的折现，其本质是地租的资本化。 土地的特殊性决定了当土地权利作为一种特殊商品在市场中交换时，其价格也不同于普通商品。首先，地价是一定内涵下的价格，主要包括权利内涵、利用条件内涵、基准日内涵等；其次，地价具有明显的区域特征，不同区位的地价可能存在显著差异。第三，土地需求表现为一种引致需求，即人们对以土地为生产要素的产品的需求导致对土地的需求，因此，“土地产品的价格决定地租”，进而决定地价。 二、我国现行地价体系简介 目前，我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。因此，我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价。在城市土地市场的多元化发展过程中，不同的交易过程、交易方式所转移的交易客体和产权存在差异，其交易过程中的经济关系也就不同，就形成了不同的地价体系。按照不同的划分标准和划分方式对土地价格进行细分，可使不同的地价形式体系化、系统化，每一种具体的分类方法能够成为一个全集，进而覆盖这一层次所有的地价形式。但是，由于分类方式的局限，实践中地价形式之间的交叉包含关系更加复杂。 土地权利状态是决定土地价格的基础，因此在我国土地价格体系中土地所有权价格和土地使用权价格是基本形式。而基于政府对市场进行调控和管理的要求，基准地价是必然的选择。基准地价属于区域平均地价，与其相对应的是宗地价格。宗地价格是指地产市场上表现出来的个别地块的价格，也是地产市场的交易主体、管理者和研究者所真正关心的价格，是土地价格体系的基本构成。在地价体系中，评估价格和交易价格是另一对孪生兄弟，评估价格是由估价师得出的，它虽不一定是最终的成交价格，但对市场交易价格的形成起着一定的指示和参考作用。交易价格是交易双方就所要交易的土地所达成的共同认可的价格。在正常市场条件下，交易价格是土地价格客观合理水平的真正体现，也是确定评估价格的基本依据。 、我国土地价格的主要类型 主要按管理层次、土地性质、土地开发程度、交易方式、地价形式和目的等，主要类型如下： （一）按管理层次划分 地价按管理层次划分为基准地价和宗地地价两大类。根据《城镇土地估价规程》的规定，基准地价是“在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用土地使用权区域平均价格”。因此，基准地价是分用途的土地使用权的最高出让年限的区域平均价格，具有有限期、全域性、平均性、时效性的特点。作为宏观控制性地价，基准地价是整个地价体系的基础，为政府出让、租赁、划拨、收购土地等交易活动中确定宗地地价提供参考依据。宗地价格是指地产市场上表现出来的个别地块的价格，也是地产市场的交易主体、管理者和研究者所真正关心的价格，是土地价格体系的基本构成。由于各城市地价构成的差异，利用基准地价评估宗地地价的方法也各不相同，一般情况下，下列公式可反映基准地价与不同类型地价的内涵差异： 土地出让金标准＝基准地价－土地取得成本－城市市政配套费 毛地价＝基准地价修正的宗地地价－宗地内拆迁补偿费 （二）＝－＝ 6