2010年江苏睢宁泰和花园项目营销推广方案.ppt

报告思维导图 睢宁位于江苏西北部，重要的交通枢纽，纺织、板材、皮革、钢铁为支柱产业 睢宁城市定位于重要的交通节点和商贸中心城市，并具有滨河园林特色 项目位于104国道与泰和路的交汇处，属于城西下邳生活居住片区 总建筑面积：71743 ㎡商住项目，小型规模，以多层住宅为主，沿街商业为辅 项目界定：工业交通型四线城市主城区边缘，配套档次较低及小型规模的商住项目 报告思维导图 09年上半年国家通过降低房贷利率，降低新房公积金等措施救市 09年下半年国家就通过二套房贷收紧，利率上升，加快中小户型土地供应，打击囤地等措施压制房价上涨过快 政策六：公积金收紧，贷款额度缩水　　时间：2009年10月9日??回顾：一是实际可贷额度计算公式中的个人还贷能力系数由0.45调整为0.3，使得每月缴公积金较少的人，贷不到30万/人的最高额度。二是买144平方米以上的房子，以及夫妻双方有一方曾贷过公积金、现在买房再贷，个人最多只能贷15万，夫妻双方最多贷30万，相当于最高额度打对折。政策七：个别银行首套房7折利率调为8折　　时间：2009年11-12月? ?回顾：11月5日，南京招行率先将首套房7折利率上调为8折，在买房人中间引起轩然大波。12月1日，本报又独家披露深发展也跟风招行，将首套房7折利率变为8折。而“外资银行”———东亚银行南京分行行长许华接受本报记者独家专访时表示，东亚银行将把首套房7折利率进行到底。政策八：中央继续实施适度宽松的货币政策　　时间：2009年12月5日至7日? ?回顾：中央经济工作会议决定，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，提出增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，同时加强廉租住房等保障性住房建设。政策九：营业税征免时限2年改5年　　时间：2009年12月9日发布，2010年1月1日执行　　回顾：中央经济工作会议结束后，国务院召开会议，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。政策十：中央将遏制部分城市房价过快上涨　　时间：2009年12月14日? ? 回顾：温家宝总理主持召开国务院常务会议，要求在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。 从图中可以看出，东面楼盘数量最多达到13个，与本案产生直接竞争的是成侯花园和西盛园 成侯花园——目前为城西片区的领导者，是本项目竞争对手之一 市场问卷分析 被调查者中目前59%的调查者所能承受的单价是1500-2000元/㎡，77%的将考虑购买总价在20—30万元之间的房子。而其支付能力和市场状况之间存在着一定的差距，但差距不是很大。 多层建筑依然最受热捧，小高层、高层也慢慢的被市场所接受。100-120㎡的三房是首选，少数人青睐于两厅一卫。 在追求高品质住房的同时，小区的配套设施将受到越来越多人的关注，地段、周边配套及房价、户型结构等被认为是最重要的影响购房的因素。注重生活的舒适度和便捷性。但对日后与己息息相关的房屋质量、物业管理等仍然有所忽视，这对开发商而言，增加了消费理念引导与创新的空间。便利店、诊所、健身器材、运动场所被认为是小区必备的，而周边有医院、学校、超市、公园的楼盘注定有着得天独厚的优势。 信息渠道呈现多元化趋势，而最普遍的媒介——亲戚朋友介绍占主流，户外广告/路牌，房地产销售人员介绍紧随其后。 以高福和常青工业园区的管理人员及周边改善型居民为本项目的主要客群 本报告要解决的核心问题 成就区域中心化战略突围的三步走 金域中央位于市区城北边缘，与本项目相似同属于具有能牵引市区客户的地块 项目牵引市区客户的过程中同样受到客户认知和板块竞争的挑战，向外辐射困难 策略转变后，金域中央在淡市下、短期内取得了较好的销售业绩 营销推广策略 实现本土化只是一个基础，在满足了客户需求的情况下还必须做好产品精细化 区域产品面积集中，仅仅是做到面积细分还不够的，还需要在相同面积段情况下，针对不同的客户需求而展开需求细分 附送系列关键词：性价比/面积赠送 2房变3房 2房户型建议 关键词：创新小复式 商业关键词：一层商业挑高，内外街相结合 本项目划铺方式建议：以50平米为基本单元、横向纵向灵活组合 建立产品优势之后，需要制造热点创造自我中心化，建立新的评估标准 星河国际，在区域竞争力和产品优势都不突出的情况下，通过营销突破成就了一个经典楼盘 客户购买不完全明确自身需求，其购买行为属于[追求热点、跟风]的购买行为 案例启示：制造热点和跟风 推售节奏 2010年采取小步快跑的方式依托展示的逐步呈现推高价格平台 策略实施 产品精细化 住宅产品策略： 全面超越市场现有水平 的产品系列： 附送系列——