2012年吉首市地产首府印象项目首期商业营销策划方案》.ppt

* 对物业公共设施方面我们做好充分考虑： 如进驻大型餐饮就需要考虑排烟、排污、供配电的负荷、空调位、电梯进出口、道路甚至建材等，必须从使用者的角度提供专业的解答，而商服物业在配套上的重点则视经营的需要而定。 首先是交通（公共汽车、出租车、校车等），以方便消费者； 其次是停车场、停车位，开车消费已是一种普遍行为，同时为了方便购物的携带，停车进场出口的建造应在商服物业消费场所3-5分钟步行时间内，要有足够的停车位供以使用。 再次是采购车辆停放和补货场所，以保证商品流通的畅通。交通的好坏也是商服物业能否取得良好效益的关健所在。 首 府 · 印 象 SHOUFU·YINXIANG 五、配套建议 * 第四部分 项目价格建议 首 府 · 印 象 SHOUFU·YINXIANG * 从人的消费心理进行分析，都会希望所购商品物超所值，那么必然会忽略到产品本身的特性和现实价值。结合消费者的心理分析，以及对周边市场的售价的调查，本项目的初步商业价格估算应在9000元/㎡左右（参考定价：周边项目体育星城、红旗门大市场、广华沁香园的新盘综合价）。 同时，也有少量的客户提出根据产品相关附加值的配置是可以提升其价格空间的，如：后期的广场优化、停车位的增设以及经营种类的分配等。最高临街铺面单间可以达到18000元/㎡。说明市场对于本项目的区位优势还是比较认同。 首 府 · 印 象 SHOUFU·YINXIANG 一、来自周边的对比 * 首 府 · 印 象 SHOUFU·YINXIANG 商铺名称 主题 平均出租价格（元/月） 铺位面积（平方米/间） 地段商业氛围 经营状况 租售状况 未来发展潜力 好吃街 特色餐饮火锅 800-1200 40-80 逐渐没落 转让较多 出租较多 道路狭窄，经营过气，发展困难 文艺路 烫染、花店、特色风味小吃 1200-3000 10-200 良好 良好 租金较高 商业中心辐射区 红旗门 批发、代理、加工 500-1200 30-50 较好 一般 送货订货批发为主 步步带动，商业氛围更好 环城路 物流、汽配、加工厂 500-700 50-140 较差 定向经营获利 零加工、汽配 冷清，适合冷门行业 人民路 门业、洁具 1000-1400 20-60 良好 较好 人气较旺，主线道 多家宾馆、市医院带动 武陵路 手机、通讯、电缆 800-2200 50-120 较好 良好 经营种类单一 经营可成规模 吉新路 餐饮、农药种子 800-1800 60-120 良好 季节性，餐饮较好 夜市较好 多个新项目的带动，人流量加大 二、老城区租赁分析 * 首 府 · 印 象 SHOUFU·YINXIANG 项目名称 地理位置 在售价格 铺位面积（平方米/间） 地段商业氛围 经营状况 均租状况 未来发展潜力 湘西一号 火车站广场 38000 40-80 人流量巨大 未交付 未 随着新开发项目的东移，也有可能成为中心点 财信商贸 商业城西侧 ？ 10-200 商业中心，人气旺 待售 未 商贸中心，地段优势 红旗门大市场 红旗门 6000-12000 30-50 县城百姓采购居多 品种齐全 1000元/月 批发零售副食 体育星城 文艺路与红旗路交汇处 8000-17800 50-140 流动性大，人口不集中 社区生活 1000元/月 四季游泳馆开放带来商机 广华沁香园 实验小学门口 17000 20-60 流动人口大，学生市场 学生市场 1200元/月 学生市场，开学在校有生意 三、老城区在售商业分析 * 综合大环境因素、项目自身定位素质及资金及时回收等因素，初步建议每平方米均价为8500元左右。 具体推销价格需结合后市市场情况，物业情况。如：工程进度、销售时机、竞争对手价格等综合因素确定和调整。 首 府 · 印 象 SHOUFU·YINXIANG 四、项目价格初步建议 楼层 面积 售价（元） 均价 总价 合计 6094 4000~18000 8550 5206万元 F3 2127平米 4000-5000 4500 957万元 F2 2127平米 6000-80000 7000 1489万元 F1 1840平米 12000-18000 15000 2760万元 * 第五部分项目商业营销执行 首 府 · 印 象 SHOUFU·YINXIANG * 首 府 · 印 象 SHOUFU·YINXIANG * 首 府 · 印 象 SHOUFU·YINXIANG 具体思路： 建立扎实的营销体系，守正出奇，持续占据引导市场的地位。 统领产品优势 强化竞争差异点 品牌定位 广告包装 购买理由设定 产品利益承诺 品牌形象 事件营销 文化导入 现场管