2013金地明悦整合方案.ppt

推盘思路建议 首批：公寓现金流产品 其次：少量洋房+高层(分批次) 再次：洋房+公寓溢价产品 货量：平均每年推出10万方，去化70%即7万方，目标做到区域标杆，整体销售时间约为4年 推盘思路： 1、少量明星产品入市，拔高项目调性，最后以明星产品收官，有利于价值提升，标杆产品适当销控； 2、入市即设置标杆，奠定价值感知以及市场预期； 3、整体先抑后扬，节奏小步快跑配合整盘景观营造，均衡推出； 4、会所、公共部位、前期样板区打造需将人性关怀元素融入其中。 2013年竞品项目推售情况 项目名称 推售月份 推售量（㎡） 当月去化 （套） 当月去化（㎡） 当月去化率 去化户型占比 首开水印西堤 3月 39206.96 163 20326 51.84% 137㎡三房占比82%，89㎡二房占比18% 新能源名门一品 4月 55499.74 79 10266 18.50% 106㎡三房占比40%，140㎡三房占比60% 万豪西花苑 3月 26207.9 66 8472 32.33% 128㎡三房占比77%，135㎡三房占比23% 华鼎星城 3月 48059.79 67 7841 16.32% 90㎡二房占比36%，125㎡三房占比43%，166㎡三房占比21% 华润橡树湾 4月 13271.5 84 7812.7 58.87% 77㎡二房占比25%，90㎡二房占比38%，111㎡三房占比28%，124㎡三房占比9% 2013竞品项目推售情况 注：以各个竞品项目推售及其去化为依据，在争当销冠目标下，做销量最大化的推售建议 推售建议1： 2013年10月初推售 建议首次推盘量在4万㎡，以2+1产品为主，舒适三房为辅的户型搭配入市，起售均价9500元/ ㎡ ，考虑到本案为首次开盘，预计开盘当日去化量为1.5万㎡；11月紧急加推4万㎡，到年底总计销售5万㎡。 推售建议 推售建议2： 2013年11月底推售 建议首次推盘量在6万㎡，以2+1产品为主，舒适三房为辅的户型搭配入市，起售均价9400元/ ㎡ ，考虑到本案为首次开盘，预计开盘当日去化量为2.5万㎡，到年底总计销售3.5万㎡。 注：以上推售建立在前期品牌落地到位，金地品牌深入人心，客户对金地产品产生极强的期待感；售楼处，样板房，样板段9月前必须到位等因素的前提下。 THE END THANKS 品牌升级执行 第二阶段：品牌强化期 一、日期 2013年7月初至2013年7月底 二、推广重点 科学筑家 引领扬州人本生活（相信金地，相信中国地产20强品牌 ） 三、核心动作 “双城际——金地品牌文化之旅”，扬州主流媒体记者上海行，充分利用扬州媒体资源，进一步强化金地的品牌文化 四、推广渠道 1、户外媒体 2、网络——软文+通栏 3、报纸——软文 品牌升级执行 “双城际——金地品牌文化之旅” 一、日期 2013年6月26日 二、参与人员 扬州晚报、扬州房信网、新浪、搜房等主流媒体记者 三、活动目的 1、项目品牌推广。 2、打开业内宣传通道。 四、活动内容 1、参观金地开发的名仕系地产项目， 如：南京金地.名京，金地.明悦； 3、其他相关公关活动。 五、推广渠道 1、媒体记者现场微博直播及炒作； 2、网络通栏、软文及炒作； 3、报纸软文。 “金地品牌文化之旅”扬州媒体南京行 金地入主扬州西区 金地，科学筑家 ③ 价值传播 推广策略 拓客渠道 本案 邗江区 1、首置客群：西区本地为主，周边县市为辅 首置客群主要以地缘客为主，包括仪征、高邮及周边乡镇客户，认可板块未来发展，在经济支撑情况下，偏向西区置业。 西区作为全扬州公认的改善区域，首改客群面向全市，包括部分西区地缘客群居住改善，他们追求居住区域价值的升级。 2、首改客群：面向全市 围绕目标客群展开渠道推广 客户地图 仪征 高邮 媒体推广策略 1、线上推广：线上阶段性集中爆破，短期内实现项目知名度的迅速提升。 2、线下执行：线下兵团作战，持续、高效的完成蓄客目标。 3、营销活动：起势活动富有亮点，后期暖场活动系列化，以亲子类、养生类活动为主。 三管齐下，兵团作战，集中爆破 文昌西路、京华城等重要点位树立项目形象，聚焦目标受众集中区域。 长期户外 西区主要干道，重大营销节点信息释放，拦截竞品客源。 短包户外 房信网、搜房、新浪，前期软文炒作，后期完成重要节点信息释放。 网媒 扬州晚报，品牌升级阶段软文炒作为主，后期主打项目价值点。 纸媒 重要营销节点前后的信息释放，主要完成目标客群覆盖。 DM直邮 灵活媒体，针对目标客群，营销节点信息、价值点输出。 短信/彩信 拓客渠道——通路选择 针对竞品成交客群所在单位，如政府、事业单位、学校进行圈层营销。 市区主要商超设点、如金鹰、大润发等，辅以