保利春天里价格方案.ppt

项目价值点 项目形象——地铁6号线始发站半山生态社区 互动沙龙 物管展示 关键词：春天的、青春的、浪漫的 温馨的、幸福的、甜蜜的 综合来看，溢价因素主要是： 地铁始发站/N+1户型/保利品牌 地铁：地铁6号线始发站 区域：广佛都市圈居住新城 资源：浔峰山山景资源 产品： N+1中小户型 90%高实用率 品牌：保利地产 ——地铁上盖物业 ——稀缺自然资源 ——高附加值 ——品牌力 ——政府规划利好 项目本体分析小结 定价策略分析：价差是基于市场比较及客户价格敏感点确定的，有效实现各批价格顺利过渡是价格实现的关键； 通过定价的战略性运用 实现价值并创造价值 认筹积累诚意客户 公开选房/开盘 分批推售制造稀缺 传统的营销手段 新政策下的营销手段 开盘首批货量不足，唯有通过100%销售方可引爆市场，因此项目定价一切围绕走量为先，实现价值最大化。 2009 0.20 10046 1.092 9200 中海金沙湾 1950 0.15 13000 0.9286 14000 逸彩新世界 （朗逸庭） 2776 0.25 11103 1.306 8500 时代糖果 1913 0.15 12757 0.8505 15500 岭南湾畔 0.25 权重 2825 权重均价 11302 0.869 13000 金域蓝湾 比准均价 比准系数R 实收均价 (元/㎡) 　参考楼盘 本项目的市场比准均价 本项目的市场比准均价——11474元/m2 手动修正为： 11500元/m2 “参考楼盘”基于客户关注度及项目可比性确定。 “权重”为客户关注度指数与产品差异度指数结合计算所得。 注：以上数据都为带装修价格 核心均价推导：基于市场比较及客户价格敏感点综合考虑本项目的核心均价。 价格表形成。 5 1 2 3 5 6 7 8 9 10 11 12 13 推售步骤：按照目前的工程节点，首批货量为9-13栋，合计91套，仅占整体货量的25%。 第一批推出单位：9、10、11、12、13栋，共有房源90套。 第二批推出单位：1、2、3、5、6、7、8栋，共有房源268套。 第一批推出 第二批推出 首批推售9-13栋，均价11533元/平米，共90套，总金额8907万，按85%的开盘销售率计算，开盘销售额7571万。 户型价值分析：2+1户型 91-93带套间三房71-80两房93不带套间三房 主要卖点说明 1、一个卧室和主卧洗手间作为阳台赠送，实用率91%； 2、一梯两户设计，户型南北通透对流； 3、东南朝向视野好。 第一档：2+1户型 第二档：91-93㎡带套间3房 主要卖点说明 1、主卧洗手间作为阳台赠送，实用率90%； 2、93㎡左右3房双卫设计，市场稀缺； 主要卖点说明 1、户型设计中规中矩，无传新卖点； 2、主卧无套间，与同面积产品对比，竞争有弱势。 第四档：93㎡不带套间3房 户型价值分析：2+1户型91-93㎡带套间三房71-80两房93㎡不带套间三房 第三档：71-80㎡2房户型 1、刚需产品，低总价低首付，市场需求大； 第二档 91-93㎡带套间3房 第四档 88-93㎡不带套间3房 第一档 2+1户型 02 01 01 02 04 03 03 05 02 01 02 01 02 01 01 02 03 04 01 02 03 04 01 02 03 01 02 01 04 02 02 01 01 03 02 03 项目整体户型分布图： 户型颜色标注说明 36套 10% 170套 47% 66套 16% 从项目户型和分布及朝向来看，本项目的明星产品属84 ㎡2+1带套间户型；现金流产品为91-93㎡带套间3房户型。 第三档 71-80㎡ 2房 76套 21% 第一档 115㎡ 4房 11套 3% 价格制定策略：根据项目实际结合客户对产品需求情况，项目平面定价主要以户型、景观、朝向为主要考虑因素。 平面价格极差和权重： 经对比试算及结合客户敏感点分析，本项目平面差取项目基准均价的30％左右，确定平面差值为3500元。 93㎡三房不带套间 　 77-80㎡两房 91-93㎡带套间 84-88㎡2+1 35% 户型 无景观 　 山景 面中心园林无山景 面中心园林+山景 15% 景观 一梯四户中间位置 一梯两户\一梯三户中间位置 一梯四户单边位 一梯三户单边位 一梯两户单边位 5% 单边位 一梯四户 　 一梯三户 　 一梯两户 10% 梯户比 靠路边且主干道且垃圾场 靠路边且主干道 靠路边非主干道 　 中心非路边 10% 位置 临马路和入口，高噪音 临马路，中高噪音 面园林和出入口，中噪音 面园林和人行道，低噪音 面中心