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中国住宅投资波动的长期趋势与区域差异 张清勇 [摘要]构建了我国1950～2006年住宅投资的时间序列,以OECD国家为参照,分析住宅投资波动的时空差异,发现:计划经济时期住宅投资的波动剧烈,1980～1997年房改时期波动减小,1998年停止实物分房后波动降到最低,表明市场化取向的住房制度改革有助于减小住宅投资的波动。以上海、深圳、长沙、成都为例的分析发现,我国住宅投资的波动呈现出东部较大、中部居中、西部最小的地域特征。 1、引言 从资源配置的角度看,住宅投资是指将多少资源放在住宅建设上。与我国原先将住宅建设列入非生产性领域类似,许多国家早期也认为住宅建设会减少资源在生产性领域的使用,只为解决社会、政治问题才需要推动住宅建设。人们常担心住宅投资过度,因此各国对住宅投资的研究都投以相当的重视。住宅投资还是经济周期研究的重要部分,库兹涅兹、康德拉季耶夫等在此领域做出了重要贡献。Nesslein指出,由于概念问题和数据限制,经济学家对于住宅投资的认识还远未完美。本文收集和估算了我国1950到2006年的住宅投资数据,探讨住宅投资波动的长期趋势与区域差异。 住宅投资包括新住宅的建设、存量住宅的维护和存量住宅的改建三大类活动,但不包括土地方面的花费。我国住宅投资统计分为国有、城乡集体和城乡个人三类,其中国有部分包括基本建设、更新改造、其他固定资产投资和房地产开发投资,城乡集体部分包括城镇集体所有制单位和农村集体所有制单位两部分,城乡个人部分包括城镇、县城、镇和工矿区的个人建房投资和农村个人建房。可见我国“全社会住宅建设投资”统计项目与各国常用的住宅投资概念基本一致。但是,我国住宅投资统计在1980年之前仅涵盖全民所有制的基本建设部分,1980年起增加更新改造投资,1981年才转为全社会口径。杨慎曾估算1980年的全社会住宅投资,本文将估算的范围往前推到1950年。估算的方法是:以1950--1980年的年度全民所有制基本建设住宅投资统计资料为依据,按1981--1985年全民所有制更新改造住宅投资、全民所有制其他投资的住宅投资、城乡集体住宅投资、城市居民个人住宅投资、农村个人建房住宅投资与基本建设住宅投资的比例关系,推算1950--1979年各分项的年度投资额,再用1979年的估算数和1981年的实际统计数求平均得出1980年各分项的估算数,最后加总各分项的历年估算数,得出1950--1980年的全社会住宅投资统计数据。 衡量住宅投资的指标有:(1)住宅投资的实际水平,指分配于住宅投资的金额,以货币度量;(2)住宅投资的相对水平,指住宅投资额占国内生产总值或固定资产投资的百分数,可看出住宅投资与整体经济的关系,也便于国际比较;(3)新建住宅数量,以面积单位度量。考虑到数据的可得性和可比性,本文主要用住宅投资额占GDP的百分数来衡量住宅投资。所用的全国性统计数据来自《中国固定资产投资统计数典》和《中国统计年鉴2007》;上海、深圳、长沙、成都的数据来自各市2005年度的统计年鉴。 2、住宅投资波动的国际比较 自从Burns和Grebler的开创性研究以来,Renaud、WorldBank等利用世界各国的横截面数据,发现住宅投资占GDP的比重与经济发展水平有着显著的二次方程关系(如图1):在经济发展的低水平阶段,住宅投资占GDP的比重很低,约2%;随着经济发展,中等发展水平的国家住宅投资占GDP的比重可增加到8%；到工业化阶段,住宅投资占GDP的比重平均在3%--5%之间。比较不同年代各国的横截面数据,会发现住宅投资占GDP的比重与经济发展水平的二次关系比较稳定,但住宅投资占GDP的比重会有升降,如在20世纪70年代中期,各国住宅投资约占GDP的7.2%,占固定资产投资的28.3%,但到了80年代初,两比值分别下降到5.5%和23.4%。 随着对各国历史统计资料的不断挖掘,Ball等人从国际比较的角度,对住宅投资的波动进行了长期的跟踪研究。在这些研究的基础上,本文扩充国际比较的样本量,以OECD的澳大利亚、加拿大、法国、德国、意大利、日本、荷兰、英国和美国为例,对各国住宅投资的波动进行分析。 图2是上述9个OECD国家1956--2000年住宅投资占GDP比重的波动图,可以看出住宅投资的长期和短期周期波动。这种波动性在澳大利亚、加拿大、法国、德国、日本、荷兰、英国和美国表现得比较明显。表1按各国住宅投资占GDP比重的均值降序排列,从简单描述统计中可看出各国住宅投资波动的差异。 1956--2000年间,德国的住宅投资最多,高达6.4%,法国、日本、荷兰、加拿大、意大利和澳大利亚在5%以上,美国和英国则较低。德国投资最多主要是由于20世纪90年代两德合并后出现了住宅建设高潮。美国投资较少是因为它没有像大多数欧洲国家那样对低收入家庭住房提供补