第一章 房地产课件.ppt

第一节 我国土地制度 （3）实行土地用途管制制度 （4）实行耕地保护制度 （5）实行土地登记制度 （6）集体土地征收征用制度 （7）城市土地储备制度 第二节 我国房屋所有权制度 一、建筑物区分所有权 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第二节 我国房屋所有权制度 1、专有权 是指建筑物区分所有权结构中单独所有权要素，区分产权人对专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。 2、共有部分及共有权 共有部分主要包括三方面： 建筑物的基本构造部分； 全体区分共有人共有的部分，如消防设施、公共设施； 仅为部分区分所有人共有的部分,如楼梯、走廊等共有权既可以按份共有，也可以是共同共有。既可是全体共有权，也可是部分共有权。 第二节 我国房屋所有权制度 3、共有部分的专有使用权 专有使用权的客体 主要包括：建筑物的共有部分，如地下停车场、外墙、屋顶平台；与某些区分所有人专有部分连在一起的共有分，如庭院；建筑物的公共部分，如将仓库设定为专用仓库。 专有使用权的设定 （1）根据区分所有人的合意而产生； （2）房地产开发商作为公寓大厦的原始让与人在出售时，保留了某一部分的所有权（如地下停车场）。 第二节 我国房屋所有权制度 4、区分共有权中的几个特别问题 屋顶平台的归属 有二种观点：一是认为应属顶楼住户所有权的范围； 二是应归区分所有人共有。 我认为，若没有特别规定，应归全体区分所有人共有。 地下停车场的所有权 地下停车场不同于一般的空间，它可以成为所有权的客体但地下停车场在建筑物内已形式了一定的空间，且范围明确，可以作为特定物，而单独成为所有权的客体。它是归区分所有权人共有，还是归开发商所有？我认为，主要看其成本是否摊入到房屋的成本中。 第二节 我国房屋所有权制度 建筑物基地使用权 建筑物基地使用权是一种抽象的权利，但其权利行使 的前提是对土地的实际占有，所以基地使用权是建筑物 权利的一个重要组成部分，因而基地使用权应归全体区 分所有权人共有。 第二节 我国房屋所有权制度 一、房屋共有权 1、房屋共有权的含义及特点 共有是指二个或二个以上民事主体对于同一物共同享有 所有权。它有下列特征： 共有的主体是二个以上的民事主体，但多个主体对共 有物只享有一个完整的所有权； 共有的客体是同一物； 共有人对共有物按份额或平等地享有权利、承担义务 共有不是一种独立的所有权类型，而是所有权之间的联合。 第二节 我国房屋所有权制度 2、按份共有 也称分别共有，是指二个以上的共有人按各自的份额分别对其共有财产享有权利和承担义务的一种共有类型。 3、共同共有 （1）含义 它是基于共同关系而形成的共有，如夫妻关系、家庭成员关系等，在共同共有中，共有物并没有份额，各共有人的权利和义务都是平等的。 第二节 我国房屋所有权制度 （ 2）共同共有的类型 夫妻共有财产 家庭共有财产 家庭共有财产和家庭财产是不同的，所谓家庭财产是 指家庭成员共同所有和各自所有的财产的总和。家庭财 产既包括家庭成员的共有财产，也包括家庭成员的个人 财产。 家庭共有财产和夫妻共有财产也是不同的。 第二节 我国房屋所有权制度 区分家庭共有财产与家庭成员个人财产的意义是： 一是在家庭成员分家析产时，只能对家庭共有财产而不能个人财产进行分割；二是因在对外经营活动中负有债务时，个人经营的以个人财产承担责任；家庭经营的，以家庭共有财产承担责任；三是家庭成员共同生活期间，为家庭的共同生活和生产需要所付出的开支，由家庭共有财产负担。 新婚姻法对夫妻住房是否共同财产的几种情况： 1.婚后,以夫妻双方的共同收入或者单方收入购房：包括一次性付款和分期付款的形式，无论房产证上是双方姓名还是单方姓名 ----房产属于夫妻共同财产 2.婚前，以个人财产购房并付清全部款项的 A 房产证上只有购房者单方姓名----认定为个人财产 B 房产证是在婚后才办理下来的，单方姓名----认定为个人财产 C 房产证上有夫妻双方姓名----认定为夫妻共同财产 3. 婚前，一方支付房产首付，但是房产证只有首付方姓名的，婚后，双方共同偿还房贷或者单方还贷----①认定房产属于个人财产----②帮助还贷方享有债权（留好还贷证据） ----③婚后房产增值部分属于双方共同财产 4 在婚前，双方共同支付房产首付款的