我国物业管理问题与对策研究.doc

PAGE PAGE 1 摘 要 随着我国城市化水平的高速发展，享受舒适安全的居住环境、热情周到的物业服务成为人们对居所普遍的要求。 物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。 本文通过对国内外物业管理状况进行比较，分析揭示了我国物业管理行业目前存在的问题并论述其成因，提出了改进和提高我国物业管理水平的对策措施。我国物业管理经过二十多年的发展取得了很大的进步:新建住宅小区基本实行物业管理新体制，旧住宅区物业管理也取得突破;物业管理遵循市场规律，开始引入竞争机制，整体管理水平有了很大的提高;特别是物业管理立法工作得到重视，有力地推动了物业管理行业的发展。 但由于受社会发展和经济水平的制约，我国物业管理行业在社会化、专业化、资质审核、管理理念，以及软硬件设施建设等方面与国外相比仍存在很大的差距。目前我国物业管理行业存在的主要问题主要表现在:物业管理意识薄弱;法制建设滞后;企业制度落后;建管不分;服务品种少，质量低;物业管理收费难;经营思路窄，效益低下;地区间发展不平衡;管理人才短缺等问题。 随着我国加入WTO，国外物业管理“洋品牌”逐步进入我国物业管理市场，竞争在所难免并将日趋激烈。我们必须尽快改善物业管理的宏观与微观环境，加快物业管理企业的现代企业制度建设，推进物业管理市场化进程，构建现代物业管理模式，完善物业管理收费机制，坚持“以人为本”，提高服务质量，加强企业文化建设，提高企业人员素质，树立企业服务品牌和提高物业管理水平，以业养业实现物业管理行业的持续健康发展。 关键词:物业 物业管理 对策 研究  详 细 摘 要 20世纪80年代城市商品房的出现，打破了以往我们赖以生存的由单位福利分配居住场所的沉寂，随着我国城市化水平的高速发展，精神文明与物质文明建设使人们生活质量日益提高，人们不再满足于一个水泥和钢筋堆砌的、能栖身的家，享受舒适安全的居住环境、热情周到的服务成为人们对居所普遍的要求。传统的房管机构已不再适应社会发展的需求，取而代之的是市场经济下专业的物业管理企业，现代物业管理水到渠成，应运而生。 本文在论述物业管理性质、特点及其在国民经济中的地位、作用的基础上，对国内外物业管理行业的产生与发展，以及我国物业管理与发达国家存在的差距进行了分析研究，特别针对我国物业管理行业存在的问题及其成因进行了深入的分析，提出改进与提高我国物业管理水平的对策措施，最后对我国物业管理的发展趋势进行了前景展望。全文包括五个部分: 1.物业管理及其特点 物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。 现代物业管理与传统的房屋管理既有继承和发扬，又有着本质的区别。其联系是它们都具有广泛的社会性和公益性，都包含对房屋、公用设备设施的养护与维修。其区别表现在管理观念、管理模式、管理手段等方面，如物业管理的管理模式是市场经济管理模式，传统房产管理是计划经济管理模式:物业管理的管理手段主要是经济、法律手段，传统房产管理主要是行政手段等。 物业管理是集管理、服务、经营于一体的市场经营行为。具有社会化、专业化、企业化、市场化等四个基本特点。房地产投资迅猛发展，住宅市场供需两旺，传统房产管理制度的不适应，以及人民群众生活水平的不断提高是我国物业管理行业形成与发展的主要动因。物业管理行业的兴起不仅促进了我国房地产市场的发展，提高了房地产投资效益，而且对于树立城市形象、完善城市功能，推动外向型房地产和涉外经济的发展，提高房地产综合开发企业的声誉都发挥了很大的作用。 2.国内外物业管理概况及其比较分析 国外的物业管理经过一百多年的发展，已经比较成熟。其物业管理相关法律法规比较健全;物业管理协会作为行业自治组织，发挥着重要作用;物业公司管理层与操作层分离，成为“管理型”公司;物业设备设施配套齐全，信息化水平高。 我国物业管理行业发展大致经历了三个阶段，即探索和起步阶段(1981年3月至1994年3月);规范化大发展阶段(1994年4月至1999年5月);市场化快速发展阶段(1999年5月以后)。 我国物业管理经过二十多年的发展，取得了很大的进步:新建住宅小区基本实行物业管理新体制，旧住宅区物业管理也取得突破;整体管理水平有一定的提高;遵循市场规律，开始引入竞争机制;开始重视立法工作，促进了规范化管理。但受社会发展和经济水平的制约，在社会化、专业化、资质审核、管理理念、软硬件设施建设等方面与境外相比仍存在很大差距。 3.我国物业管理问题及其成因分析 目前，我国物业管理行业存在的主要问题有:物业