重庆某房地产项目可行性研究报告.doc

重庆XXXXB26－32地块 项目可行性分析 ?重庆XXXX 集团 有限公司 ?二零零九年十二月 ?目 录 第一章 项目决策背景 第二章 项目概述 1.项目区位及用地 2.项目宗地现状 3.项目周边配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格 第三章 项目法律及政策性风险分析 1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.政策性风险评估 3.总体评价 第四章 市场研究 1.?? 区域市场成长状况 2.?? 区域市场供应产品特征 3.?? 整体市场对本案影响因素 4.?? 目标客户、产品及价格定位 5．2010年中国房地产市场分析预测 第五章 规划设计要点 1.?? 初步规划设计思路 2.?? 规划设计的可行性分析 第六章 项目开发计划 1.?? 开发机遇 2.?? 开发周期安排 3.?? 销售周期安排 第七章 投资收益分析 1.?? 成本及经济效益分析 2.?? 土地价格敏感性分析 3.资金需求及筹措计划 第八章 可行性结论 1.?? 项目优势 2.?? 项目劣势 3.?? 结论及建议 第一章 项目决策背景 该地块的权属为重庆市XXXXX投资公司。该区域可供商业开发的出让地块不多，仅有XXC7－1地块和B26－32地块，B26－32地块相对较好，条件成熟，该地块征地拆迁基本完成，在完成招、拍、挂土地手续后，有条件快速进入项目实施阶段。近期有重庆XX、上海XX、XX集团等多家房地产企业有意向取得该地块。 鉴于该地块的规模及独特自然资源及良好的收益预期。从公司可持续发展及战略的角度，拟获取该地块的开发权。 地块拥有稀缺不可再生的南山森林资源，得到多家大型房企的青睐。 第二章 项目概述 一.宗地区位及用地 1.项目区位 项 目 区 位 图 2.项目用地 宗地名称：重庆市南岸区XX地块（控规南岸区XX组B、C标准分区B14-4-1/02、B14-4-3/02、C5-1-3/03等地块，位于南山街道，重庆市邮电学院以南，地块范围北起南山路与文峰正街交汇处，以南山路与文峰正街以东100米范围之间的范围区域，毛地面积约1490亩，净出让用地面积约677亩。毛地范围内出让地以外部分 约813亩 由土地取得方出资进行道路和绿化整治。? 该宗地总面积约1490亩，其中建设用地面积约677.01亩土地用途：商业、居住用地。 建筑总规模约43.38万平方米（相关规划指标规划主管部门认定为准）。 二. 项目宗地现状 1.地势状况 项目用地为坡地，场地内高差较大，最大高差约60米。 2.地上物现状 （1）现状房屋由政府负责拆迁，净地出让给开发商。 3.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况 （1）项目用地无地下市政电力燃气管线。 （2）项目用地内没有需要保留的文物等设施。 （3）项目用地内有排洪明渠及一条长约1.5公里污水沟穿过，需要进行综合整治。 （4）地块内有两条220kv高压线穿过，对本项目的品质造成很大影响。 （5）地块内有一个渝黔高速路真武山隧道的出气口,大小约70米X80米左右。噪音较大，对项目的空气质量也有一定影响。 4.地质情况 场地原为农田，厂区，无不良工程地质条件。 5．植被情况 中等密度的植被 三.项目周边配套 项目距南山主道1.5公里,大区域商业,教育,医院等配套齐全。但地块邻近周边配套较差,项目地块为征用农地,基础设施差,周边无配套,无大口径自来水 天燃气管网配套设施,需从1.5公里外的南山街道接入,在电力部门了解,该地区原有一座110KV变电站,由于用户多,不能满足项目的需求,须重建一座110KV变电站一座.项目规划配套, 结论：1、该地块目前基础设施较差，政府对道路及基础设施的实施时间。将影响项目开发的启动时间。 2、基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。 四.项目周边环境 1.地块以西为南山路，毗邻正在建设的富力地产半山别墅项目。以北为重庆邮电学院的发展用地。以南为重庆教育学院拓展用地。以东为居住用地，尚未确定业主单位。 五.项目市政配套 1.道路情况 现状情况：目前本项目周边的现状市政道路仅有两条,一条是南山路,另一条是文峰正街,道路等级及路面质量较差。规划情况：从该区域控规了解到,在真武山隧道出口（内环高速）1.5公里处有一接口,并有规划道路与项目地块联接,可快速到达项目,只是目前政府尚无该道路建设实施时间表。 结论：地产商普遍看好该区域，未来发展潜力巨大。 六.土地价格 1.土地出让金: 土地出让公示综合价金总额为11亿元（人民币：壹拾壹亿元整），该综合价金包含土地成本、公示容积率计算的土地出让金，不包含征地统筹费、控规费、交易手续费等相关规、税费。 第三