金地集团深圳公司社区商业研究报告(152P).ppt

2.2.1 社区商业类型定位 2.2.1 社区商业类型定位 2.2.1 社区商业类型定位 2.2.1 社区商业类型定位 2.2.1 社区商业类型定位 2.2.1 社区商业类型定位 4.1.2 国内发展概况 社区商业是近年来随着我国城市化进程和房地产业的繁荣而出现的商 业零售业的新形态。 目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社 区商业模式相比还有较大差距。 在管理体制方面，主要是由小区的物业管理中心兼管或聘请专业的物 业管理公司进行管理。 社区商业经营管理篇 目前社区商业的管理现状： 只租不售型的商业物业，管理处一般对经营业态有一定的限制。 整体销售型的商业物业 带租约销售的物业 ，跟业主签订经营协议，明确经营范围。 直接销售的商业物业 ，物业产权已经转移到业主手中，物业管理处难以对其经营的业态进行控制。 租售结合的商业物业，社区管理处除日常管理外，还要承担另一个职能——后期招商工作。 4.2 社区商业经营管理现状调查分析 典型案例：万科四季花城 基本租售比例 1：4.5 1400 5300 7700 租售比 出租面积（m2） 出售面积（m2） 商业面积（m2） 万科四季花城由于品牌、设计、物业管理等方面的综合效应，商业街区成为 其高品质楼盘的一个形象展示面，完善的商业配套，统一的形象、档次，直 接提升了住宅的价值。 4.2 社区商业经营管理现状调查分析 典型案例：万科四季花城 业态调整比较 65 32 100 100 77 66 100 100 5035 2132 合计 35 26 30 48 23 32 16 39 802 832 其他 649 180 4 2 3 1 39 8 1948 180 超市 72 29 18 8 14 5 20 7 1003 144 社区服务 25 32 17 12 13 8 7 12 328 256 服装 44 40 8 9 6 6 5 11 266 240 餐饮 39 42 9 6 7 4 5 8 276 168 地产中介 37 31 14 15 11 10 8 15 412 312 美容美发 单铺平均面积（㎡） 个数占比 经营商家个数 面积占比（％） 经营面积（㎡） 业态 初开业时数据 目前数据 经过三年多的经营，四季花城商业街的营业状况趋于稳定，租金水平大约上升了10%左右。 4.2 社区商业经营管理现状调查分析 典型案例：万科四季花城 可以看出 33 11 2903 合计 9 -9 -30 其他 469 2 1768 超市 43 9 859 社区服务 -7 5 72 服装 4 0 26 餐饮 -3 3 108 地产中介 6 1 100 美容美发 单铺平均面积增减（㎡） 经营商家个数增减 经营面积增减（㎡） 业态 4.2 社区商业经营管理现状调查分析 典型案例：万科四季花城 原因分析 管理规范，商业布点合理。这是四季花城商业街能够实现稳定经营的前提条件。 社区商业的规划是立足于本社区的居民消费需求。 后续入住人口增多 ，居民的日常消费稳定。 业态搭配基本上没有变化，但是，总的商家数和经营面积是在增加，日益膨胀的社区购买力为商家提供更多的销售机会。 4.2 社区商业经营管理现状调查分析 31.8% 25.1% 10.5% 32.7% 比例 2350.0 1854.8 779.3 2416.5 面积 1.4% 6.1% 9.5% 83.1% 比例 1 5 7 62 个数 综合 0.00% 21.60% 15.20% 63.30% 比例 0 740 520 2170 面积 0.00% 5.90% 7.80% 86.30% 比例 0 3 4 44 个数 招商海月花园 60.00% 17.40% 10.00% 12.50% 比例 9400 2729 1569 1959 面积 5.00% 11.30% 17.50% 66.30% 比例 4 9 14 53 个数 海滨广场 0.00% 33.80% 19.90% 46.40% 比例 0 1450 852 1989 面积 0.00% 8.20% 13.10% 78.70% 比例 0 5 8 48 个数 锦绣江南 0.00% 40.20% 2.80% 57.00% 比例 0 2500 176 3548 面积 0.00% 1.00% 1.90% 97.10% 比例 0 1 2 101 个数 美丽365花园 外向型 500㎡以上 200-500㎡ 80-200㎡ 30-80㎡ 类型 案例 社区类型 外向型社区商业铺位个数/面积配比 2.5 社区商业建筑产品规划 12个案例中外向型社区商业的铺位个数/面积配比统计图 2.5 社区商业建筑产品规划 0.0% 17.4%