商业地产开发全程36个风险点案例剖析与防范.pdf.pdf

2014/11/5 商业地产开发 全程36个风险点案例剖析与防范 目 录 一、商业地产发展简史 二、商业地产前期致命风险点 三、商业地产中期致命风险点 四、商业地产后期致命风险点 五、经典案例解读 1 2014/11/5 一、商业地产发展简史 二、商业地产前期致命风险点 三、商业地产中期致命风险点 四、商业地产后期致命风险点 五、经典案例解读 商业地产与城市综合体定义 • 商业地产定义：(中房协商业地产委） 商业地产是指 由民间资本投资，以持有型物 业获取收益的房地产开发 • 城市综合体定义： 城市综合体是指以满足城市功能性配套为 目 的，进行公共设施建设 的投资工程 2 2014/11/5 商业地产与城市综合体定义 购物中心(shoppingmall)定义：由一 组零售商及相关的服务商业设施共同组合 而成的商业建筑 商业地产 综合体 购物中心 不是所有的商业地产项目都开发有购物中心，不是所有的商业地产 项目都属于城市综合体 商业地产与城市综合体定义 • 万达广场：购物中心、商业地产、城市综合体 • 华侨城：城市综合体 • 恒隆广场：购物中心、商业地产 • XX广场：地产项目 3 2014/11/5 商业地产与城市综合体分类 • 商业地产： ——产权方式：销售型、持有型、复合型 ——物业形态： Shopping mall、Block 街区、线型步行街 举例:万达、光谷 商业地产与城市综合体分类 • 城市综合体： ——物业用途：商业城市综合体、旅游城市综合体 、公建城市综合体、社区综合体 举例:华侨城、地铁广场、体育馆 绝大多数房地产商投资的综合体开发，以房地产开发为目的，结合持有物业的长 期收益。形成了短期和中长期兼顾的盈利目的。 本次培训重点讲解国内最普遍的商业城市综合体 4 2014/11/5 商业地产与城市综合体分类 • 购物中心： ——辐射范围：都市型、城市型、区域型、社区型 ——客群定位：全客层型、家庭型、年轻时尚型、 儿童型、女性型 举例:来福士、恒隆广场、芳汇广场、宝大祥 商业地产(购物中心）发展史 • 国内行业发展史——天河城 开业时间：1996年8月18日 地址：广州市天河区 投资方：广东天河城股份有限公司 总建筑面积16万平方米,营业面积10万平方米。地上7层,地下3层 日均客流30万人次，最高客流60万人次，年营业额30亿 5