项目管理模式草拟方案.docVIP

项目管理体系 一、房地产项目运作基本模式及项目部团队组织设计安排 （一）基本运作模式： 项目部根据公司制定的各项制度及工作流程对项目开发经营全面负责，接受公司的指导、监督、控制和考核，公司其它部门根据规定对项目部进行配合、支持。项目物业管理由下属物业公司负责接管（当地成立物业分公司）. 项目前期定位及论证：项目部负责并主持，公司参与 项目规划设计、施工图设计：项目部负责并主持，公司参与 项目各种报批及手续办理：项目部负责 项目周边协调及各种外协：项目部负责 项目销售：项目部组建销售团队自行销售（聘请销售代理公司） 项目营销推广：聘请专业推广公司进行推广或自己组建推广团队 项目施工监理：委托专业监理公司 项目施工：聘请专业的建筑公司 项目建筑材料、分包项目采购：由公司负责、项目部参与（按照相关程序进行） 项目施工过程变更签证：由项目部负责、公司监控（按照相关程序进行） 项目预决算核对：由项目部负责、财务部造价室配合（按照相关规定进行） 项目工程款支付审批：项目部负责、公司监控（按照相关规定进行） 项目各种合同管理：项目部负责、公司配合 项目各种工程同物业公司交接：项目部、物业公司负责 项目交房：物业公司负责、项目部参与 项目工程竣工验收、综合验收：项目部负责 项目工程产权证办理：项目部负责 （二）项目部团队组织设计及安排： 项目组织架构 组织关系： 项目开发运营过程由项目部全面负责，项目部根据公司制定的各项制度及工作流程对项目进行开发建设、运营销售。项目部由公司总经理主管，项目部经理直属公司总经理管理，项目开发建设过程受运营发展部、行政人事部监督和考评。项目部财务室归公司财务部管理，完全按照公司《项目财务管理制度》开展工作。 人员安排： 项目部经理— 工程主管— 专案经理— 主管会计— 项目出纳— 其它人员项目开工前当地招聘 各职位职责： 项目部经理：根据公司经营管理发展的要求和开发项目的既定目标，监督和协调施工方、监理方、设计方等各方关系，对于施工过程的进度、质量、成本和安全进行管理，实现项目预定各项目标；参与开发项目的可行性研究及项目规划、方案的审查；负责项目现场“四通一平”的组织实施；委托地质勘探、文物勘察单位现场勘探，并取得相应勘探报告；负责委托施工图设计、并报图审中心审查，取得图审意见书； 办理建筑工程规划许可证；负责施工的前期准备工作，组织项目的招投标工作，办理施工许可证；负责根据工程进度审查工程款的支付申请；负责工程施工过程中的消防、避雷等报批及验收工作；?配合项目工程预决算工作，协助房屋测绘部门做好房产面积的测绘；负责项目工程技术资料的收集、汇总、保管及存档工作；负责组织项目竣工验收、备案工作；协助总公司物资控制部进行工程材料设备的定价及采购工作；全面负责项目的营销工作，组织并落实公司下达的销售指标；负责制定并实施公司项目销售活动、监督推广力度并负责实施推广进度；协助财务部做好按揭贷款、公积金贷款等相关工作；负责项目房产证、分户土地证的办理工作；负责项目的周边协调、水电气报装及其它各种外务协调工作。根据项目情况及公司要求，起草本项目内部管理制度及人员配置计划、员工薪酬、员工奖励方案等。 工程主管：贯彻落实国家及地方有关法律、法规、方针政策、规范标准；在部经理的领导下，负责公司工程项目工程项目进行有效的质量、进度、投资控制、文明施工管理、合同管理、信息管理工作；协同施工单位根据合同及公司总体布置情况编制施工总进度计划，审查工程施工组织设计，负责控制工程项目的现场施工进度，确保工程项目进度计划的完成； 根据合同的约定、设计图纸及相关规范规程的要求，严格监督项目施工质量，参加工程检查验收，参加工程材料设备进场检查验收； 根据公司批准的工程项目施工预算书，严格监督控制工程项目施工成本，参工程现场的经济签证、技术核定单、认质单、认价单的审查确认，确保工程项目成本控制目标的实现； 现场工程合同管理，严格执行工程合同规定，确保工程合同履约完成，协助处理工程合同实施执行过程中的纠纷、索赔等事宜；参加标工作，拟订标文件中的专业技术部分现场建设单位、监理工程师、工程承包商之间的信息交流、信息传递和信息处理的管理事宜；解决工程项目施工中的设计、施工问题以及现场的工程涉外关系；负责现场工程的日常管理工作，完成现场工程施工日志的准确记录；负责工程项目竣工至工程保修管理和协调工作；参加每周的现场施工协调会议，审查监理工程师的现场会议记录、工程管理报告和其他文件资料负责项目的现金和票证的管理工作根据已发生的经济业务，要严格审核原始凭证