房地产企业法律风险及防范.pdf

收听“聚法实务”微博，积累法律实务经验！/jufa45 〖房地产企业九大法律风险及防范〗 一、房地产开发项目前期策划的法律风险: 我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地 产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展 自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采 取房地产全程策划模式，并常常采取策划合 同与代理销售合同合并签订的办法。该模式以土地价值 最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念 设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容，时间跨 度自开发商委托策划公司之日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权 之日止。 前期策划合同是为开发商提供决策参考所订立的合同，是仅供开发商选择的 咨询报告。从法律上定性，它属于一种技术咨询合同，除合同另有约定之外， 开发商将策划公司提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，策划公司不 承担赔偿责任。 聚法实务认为，订立前期策划合同应当注意的问题一般有： 1、不要相信“策划万能论”。策划公司在房地产开发中起到的作用仅仅是 “顾问”、“参考’的作用，实际上不能在房地产项目起决定性作用。 2、前期策划合同一般不必要与房地产代理销售合同一起订立。因为这两类 合同从法律上缺乏必要的关联性，这两类合同中双方的权利、义务的构成和特 点都不同。且开发商在对策划公司产生信用危机时，找不到合适的事由终止合 同的继续履行，而单方解约往往需要向策划公司支付一笔不必要的违约金，故 开发商的自我保护能力较差。 3、一般要将前期策划放在详规之前进行。因为，如果没有项目区域市场调 研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目 的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。 4、尽量细分、明确策划公司的工作要点的内容和形式。鉴于我国现行法律、 法规对策划公司应递交书面报告的内容和形式并无详尽规定，而往往对方的专 业分析比开发商更有优势，所以应当在委托策划的合同中对策划公司应递交书 面报告的内容和形式尽量作出明确要常求，以通过“无法定则从约定”的原则 1 / 26 收听“聚法实务”微博，积累法律实务经验！/jufa45 来形成法律约束力。 5、最好约定分期付款。为调动策划公司的工作积极性和后期服务意识，最 好约定在订立合同后付第一期款，在递交初步策划方案提纲时付第二期款，在 正式提交前期策划方案并经委托人验收后付第三期款，在房屋销售达到某一额 度后付第四期款作为奖金，以获得良好的策划质量保障和服务保障，避免交差 式的过场策划结果出现。 ☆ “聚法实务”腾讯微博:/jufa45,欢迎收听!☆ 二、土地出让中开发商应注意的法律问题: 国土资源部于 2002 年 4 月 3 日发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权 规定》，规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、 拍卖或者挂牌方式出让，而其他用途土地的供地计划公布后，同一宗地有两个 以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。此后各类房地 产开发用地，除按规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让。国有土地使 用权出让是一个复杂的过程，其本身的特征决定开发商在受让前、受让过程中 和受让以后应当注意考虑以下法律风险： 1、注意考察土地的合法性和出让权限的合法性。 最高人民法院 2005 年６月２１日公布了《关于审理涉及国有土地使用权合 同纠纷案件适用法律问题的解释》，自２００５年 8 月 1 日起施行。根据这一 司法解释，开发区管理委员会作为出让方订立的土地使用权合同，应当认定无 效。土地使用权出让的主体只能是市、县人民政府，土地使用权出让合同的订 立与履行则由市、县人民政府的土地管理部门具体负责。土地使用权出让合同 的标的物仅限于国有建设性土地使用权，而不包括国有农场的土地使用权，更 不包括集体土地使用权。国务院在 2003 年出台的 18 号文《关于促进房地产市 场持续健康发展的通知》中还特别强调：“严禁以科技、教育等产业名义取得 享受优惠政策的土地后用于房地产开发，严禁任何单位和个人与乡村签订协议 圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。” 此外，还要注意出让国有土地使用权的土地面积和政府的级别的关系