青岛房地产市场研究报告.ppt

重点项目解析——万达39克拉 中央花园、风情园林。 园林景观 该项目一期8月30日开盘，目前已预售出40%。 销售情况 港口医院、51中、美特好超市。 配套现状 不低于30% 绿化率 万达39克拉 开发公司 代理公司 11000元/㎡ 最低均价（元/平方米） 9100元/㎡ 最高均价（元/平方米） 60—80平米小户型公寓 主力户型 30层、42层、43层 建筑类型 高尚住宅?酒店式公寓、写字楼 产品类型 400000㎡ 总建筑面积（平方米） 该项目作为市北区未来CBD区域地标性建筑体，在项目展示、广告推广上开发公司均投入大量资金，提高项目品质，扩大企业品牌在当地的影响力。 为了促进项目销售，该项目在内部认购期间推出“办理白金卡，购房享受99折”优惠的促销活动。 虽然项目前期投入大量资金举行多重公关活动，但针对性较差，对目标客户群体影响较小，在一定程度上造成了资源浪费。 重点个案解析——万达39克拉 总结 中央水系花园、庭院式园林，开放式森林公园。 园林景观 未正式销售 销售情况 大润发大型超市、佳世客、阳光百货、东部市立医院、401医院 配套现状 40%以上 绿化率 中海银海一号 开发公司 代理公司 未定 最低均价（元/平方米） 未定 最高均价（元/平方米） 未定 主力户型 小高层、高层 建筑类型 住宅 产品类型 230000 总建筑面积（平方米） 重点项目解析——中海银海一号 重点个案解析——中海银海一号 总结 中海银海一号项目作为中海地产在青岛房地产市场的主打项目，由于前期没有专业地产顾问公司指导，前期筹备时间较长，不利于项目销售及资金回笼。 该项目销售团队有开发公司在当地临时组建，其团队基础较差；由于销售团队人员不够稳定，将影响其销售团队的整体水平。 社区内独享9公里水岸线，18个群岛式院落镶嵌其中，纯水系园林景观。 园林景观 2008年5月正式开盘，主要购买客群以本地人为主，多为首次置业。 销售情况 大润发超市，阳光百货。 配套现状 47.6% 绿化率 卓越蔚蓝群岛 开发公司 代理公司 住宅：4000元/平方米；公寓：5000元/平方米 最低均价（元/平方米） 住宅：5000元/平方米；公寓：6200元/平方米； 最高均价（元/平方米） 住宅：110—170㎡三室；公寓：90㎡以下小户型 主力户型 5—7层多层、10—14层小高层 建筑类型 住宅、小户型公寓、花园洋房、别墅 产品类型 1600000平方米 总建筑面积（平方米） 重点项目解析—卓越蔚蓝群岛 重点个案解析——卓越蔚蓝群岛 总结 卓越蔚蓝群岛总占地1340亩，建筑面积160万平方米，整体分为5大组团，分两期开发。 项目体量大，产品丰富，开发难度较大，不利于销售回款。 该项目销售团队为开发公司在当地临时组建，销售员谁品参差不齐，部分销售员刚培训完毕，即刻上岗。对产品解读能力较弱，不利于项目销售。 园林景观设计方面，保利百合花园充分利用内部坡地优势，打造出以中心水轴和中央园林水系为主线的坡地立体园林景观，融合南派园林的细腻与北方树种生长环境，营造台地大景观。 园林景观 销售情况 华普超市、金万达农贸综合购物市场、青岛科技大学、财政学校、青纺医院、青岛人民医院分院 配套现状 40% 绿化率 保利百合花园 鹏翔顾问 代理公司 最低均价（元/平方米） 未开盘 最高均价（元/平方米） 70—90㎡两居、三居 主力户型 15栋18—25层高层 建筑类型 普通住宅 产品类型 229000平米 总建筑面积（平方米） 重点项目解析——保利百合花园 重点个案解析——保利百合花园 总结 保利百合花园是青岛外埠房地产开发公司中唯一由当地开发公司代理的住宅项目。 保利地产的一系列品牌中，普遍以低价入市，以相对低廉的价格促进销售。所以，保利品牌下的项目销售周期普遍很短。 低价入市虽然有利于项目销售，但相对低廉的价格势必会影响项目品质，不利于开发公司品牌的延伸。 市场解读 青岛房地产市场的外埠房地产开发公司（万科地产除外），由于受当地市场环境影响，普遍以相对低廉的价格入市，以达到快速回款的目的。 为了促进项目销售，普遍采取一系列高于市场平均水平的促销手段（例：绿城理想之城的购房优惠98折）达到快速回款的目的。 由于对当地市场不了解，以及对国内知名专业代理公司的不信任（担心本土化操作水平），所以大多数组建独立的销售队伍。 由于销售队伍多为临时组建，销售员水平参差不齐，部分销售员对项目产品的解读能力、讲解能力及对客户的诉求能力较弱，不仅影响销售，亦影响项目品质。 青岛外地开发商的特点 体量大、地段偏、规 划前景看好 产品品质较高，多走 高端路线 首个项目多采用合作