2015郑州市整体写字楼市场调研分析报告.doc

郑州市写字楼市调报告 PAGE PAGE 1 【郑州市写字楼市场调研报告】 【郑州市写字楼市场调研报告】 营销部 2011年8月19日 2011年郑州市写字楼市场调研报告 目 录 郑州写字楼的宏观经济与政策环境 郑州市写字楼市场的发展史 郑州市写字楼市场的现状分析 典型写字楼案例分析 郑州市写字楼未来市场预测 总结 郑州写字楼的宏观经济与政策环境 1．“中原经济区”日前被正式纳入《全国主体功能区规划》，上升到国家战略层面。郑州经济的高速发展为写字楼的发展带来契机。 2．地方政府大力扶持写字楼开发。郑州市政府大力提倡在郑东新区投资写字楼，出台优惠政策并采取多种措施鼓励企业入驻，既扶持投资主体，又培育需求主体；政府规划将在火车站西出口西侧成立“中央商务区”。 3. 2011年受住宅限购影响，投资客把目光转向商业地产，写字楼市场迎来春天。 4．郑州市写字楼市场在宏观调控政策下机遇和挑战并存。国家调控政策使写字楼市场融资和取得土地的难度加大，开发环节的不确定因素增多，项目投资风险上升。 郑州市写字楼市场的发展史 郑州市写字楼始于上世纪90年代初期，虽然与全国同步，但发展过程相对较慢。总体来看，郑州市写字楼经历五个发展时期： ●市场萌芽期（1997年以前） 这个时期以民房或单位公房为主，如理惠商务、亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦等物业，甚至有一些都市村庄的临街楼。 主要特点为：写字楼均集中分布在金水区，主要经营方式为租赁经营；规模小；设备简陋；物业管理水平低下；户型单一。 ●市场探索期（1997年—2000年） 郑州市在这个时期出现了纯写字楼，如经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业。 主要特点为：以高层建筑为主，将通信、网络、多媒体、会议室、餐厅等较为现代化的办公功能列入了建筑设计的必要元素；经营方式以租赁为主；建筑结构可灵活分割，智能化水平和物业管理水平有所提升。 ●市场过渡期（2000年—2004年） 这个时期，形成商住写字楼为主角、高档专业写字楼为亮点的综合性写字楼市场。如融丰花苑、江山智能大厦、日月星城、绿洲花园、未来花园、天下城、锦绣正弘国际公寓等商务及商住两用物业。 主要特点为：房地产开发企业开始大量介入写字楼市场，一些诸如SOHO类的商住楼雨后春笋般地投放市场，购房自用办公或投资需求旺盛，整个写字楼市场交易活跃，楼宇更加专业化，投资需求快速增长，户型设计、相关配套更加科学、齐全。 ●市场发展期（2005年-2008年） 这个时期是写字楼市场发展的专业契合阶段。随着商住楼办公的投入使用，诸多问题也日益显现，影响到部分企业的形象和品牌，人们的办公观念理性回归，认为真正的纯写字楼才是办公的最佳场所，也是商务的理想境界。此时以信息大厦、联合中心、顺弛第一国际、绿地世纪峰会等为代表的纯写字楼应运而生， 主要的特点为：写字楼项目集中放量，造成供应激增，写字楼分布区域分散，临街临路单体楼再次冲击市场，专业写字楼的实力型客户集中，长期办公稳定性强，写字楼专业配置进一步提升并逐步与国际接轨。 ●市场稳定期（2009年及以后） 郑州目前的写字楼市场正在向第四代写字楼迈进。第一代写字楼仅仅只能满足于基本功能。第二代写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。第三代写字楼开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享交流空间，以及满足全球经济一体化的需要，从而达到国际化商务社区的标准。代表有：绿地千玺、升龙金中杯、兴达国贸、绿地中央广场等5A级写字楼。 主要特点：市场供应多为5A级写字楼，主要供应集中郑东新区与新东站。 郑州市写字楼市场的现状分析 概述 随着郑州市经济的快速发展，这几年郑州市的写字楼市场供应量及需求量大幅增加，写字楼市场比较活跃。目前写字楼市场以中档物业为主。但是受地域、经济、政策的影响下，写字楼形成了区域特征明显的多中心板块分布态势。 写字楼市场的供应情况 2011年受住宅限购影响，投资客把目光转向商业