锋尚凯捷利宋跳项目策划智典报告.doc

序言 中策企划机构认为，房地产项目营销策划是一项系统工作，在我们提交的《锋尚凱捷利宋跳项目策划竞标书》的基础上，提炼出《锋尚凱捷利宋跳项目智典报告》。 本报告共分：项目定位策划、项目形象策划、项目规划策划、项目商业策划、项目投资策划、策划运作纲要等六大部分。形成项目完整的、科学的、互动的整合营销策划体系。 报告从思路——定位——概念——运作等各个环节都做了系统的描述，浓缩了策划团队的集体智慧。 当然，本报告仅从对项目研究策划的角度阐述了基本概念与思路，而项目的营销策划，我们将会组成专家团队、执行团队，围绕项目十大策划纲要的内容进行系统策划，提出具体的策划运营方案，全面协助贵公司实现项目的发展目标。 一、项目定位策划 (一)项目SWTO分析 Strength (优 势) 1) 连云港经济持续增长，十一五期间将会进入快速增长期。海滨新城规划为港城持续发展奠定了坚实的基础，东部城区迎来了百年未遇的历史发展机会。 2）本案位于连云港海滨新城与新浦城区交汇处，位处宋跳经济开发区，地块内有湿地景观，紧邻河道，并与花果山景区隔路相望。 3）项目地块为753亩，拟建筑面积达80万平方米，超大规模的体量有利于整体配套和市场推广，为打响企业的品牌奠定了坚实的基础。5、310国道，新港城大道（景观大道）为项目提供便捷交通。 4）凯捷利集团和锋尚集团两大实力投资机构，专业的运营团队和丰富的人脉社会资源为项目的成功提供了保障。 5）项目周边交通便捷，有310国道，新港城大道（景观大道），基地内有北三路穿越。 6）紧贴淮海工学院东港学院，增加项目的文化品味。 7）基地内有天然湿地（有海鸥、喜鹊、鱼，在此生命栖息）。在地块东边，滨河路贯穿AC地块南北，本项目为原生态亲水住宅市区。 8）该项目得到当地政府大力支持，社会各界也给予了极大帮助。 Weakness(劣势) 1、该地块距离市中心较远，缺乏配套。 2、基地坐落在工业园区，对客户的置业心里造成一定的影响。 3、邻近大马路和国道，靠近路边的建筑有一定的空气和噪音污染。 4、该区域版块尚未全面启动，购房群体有待激发。 Opportunity( 机会) 1、连云港东部国际滨海城区，连云港市委市府定位为连云港的浦东，高起点规划设计和建设，将会给连云港带来革命性发展变化。 2、连云港现有470万人口，随着连云港经济的持续、快速、健康发展，港城市民置业能力会越来越高，需求会越来越旺。 3、随着连云港影响力提升，住宅设计建造水准提升，大量在外地工作的连云港人返乡置业，并有外市、外省、外籍的人士前来港城置业，连云港将从国内三线城市向二线城市迈进。住宅的需求量急剧放大，为本地的房地产发展提供更大的发展空间。 4、随着经济增长，市民消费能力的提高，迫切需要改善居住环境，高品位、高水准的楼盘将会受到市民的追捧。 Threaten(威胁) 1、国家的产业政策有一定的不确定性 2、原有的本地开发商会采取各种措施，带走一部份客源。 3、新型的实力开发机构有进驻连云港的可能。 (二)项目定位 通过项目SWTO分析，我们认为，该项目占据天时、地利、人和，顺应连云港“一体两翼”发展之势、潜力巨大，该地块未来会成为中心城区与滨海新城结合的中心处，项目以宋跳高新开发区为依托，整体规模较大，建议建成新浦东城新区的中心社区，总体目标以复合型地产开发模式，打造极具中西方文化交融的复合型超大规模人文生活社区，定位为连云港首席CLD中央居住区 1、核心理念：连云港首席CLD中央居住区 连云港时尚生活新标杆 连云港新浦东城新标杆 连云港首席运动健康社区 连云港首席都市生态居住区 连云港首席人文生活区 连云港水岸豪宅生活代言人 城市社区复合型商业MALL 2、定位基调 充分体现国际化海滨城市特色； 充分考虑项目地处城市外延发展要塞的地域特征； 充分体现作为亚欧商流、物流桥头堡的城市特征； 充分体现江苏乃至长三角地区新型海滨城市的特征； 倡导融汇中西文化、体现区域人文特色的现代社区理念； 倡导新城市主义的中央居住区，引领连云港新贵一族的高尚居住潮流； 以极具现代风格的规划、建筑、景观特色，赋予产品独有的内涵； 结合连云港城市整体规划及定位，力争将项目打造成新型房地产开发及运营的典范之作。 (三)功能定位 按照《建设用地规划设计条件通知书》连开规条（2005）02号：（2005）01号中规定，该项目容积率为1.2:2.0，建筑面积应为60.19万㎡~100.32万㎡；建筑密度22%，建筑占地为11万㎡，以规划要点测算该项目应以小高层为主。 开发商在《项目简介》中，初步确定规划建筑面积为80万㎡，其中70万㎡为住宅用地，10万㎡为商业配套用地。据此测算，该项目容积率应为1.6左右。 我们以政府有关文件为依据，