从货币政策谈中国房价上涨.docVIP

《货币银行学》 课 程 论 文 题 目：从货币政策谈我国房价上涨 姓 名： 专 业： 学 号： 【摘要】 近几年来，我国房价普遍上涨，房地产价格脱离市场基础的持续上涨，形成了房地产泡沫。其结果导致了房价已经大大超过了人们的购买力水平，房价上涨的原因是多方面的，笔者以中国房地产的现状出发，分析我国的货币政策，从货币政策所发挥的作用分析房价上涨的部分原因，推断应该如何更好的利用货币的力量调控房价。 【关键词】货币政策，房价上涨，房地产现状 一．我国房地产现状 我国房地产兴起于20世纪80年代，由于国家扩大内需和全面推进住房制度改革的宏观经济政策，实际房地产的高速发展却是起于2002年。近10年来，房地产行业占我国GDP的比重越来越高，已经成为推动我国经济发展的重要引擎，是国民经济的重要支柱。但是近几年来，由于国家政策不能跟上房地产市场的快速发展等原因，市场中出现许多不规范问题，房地产泡沫随之出现。 图1 全国主要城市房价走势图 二．我国房价上升的货币政策原因分析 1. 基础货币供应增加 截至2011年末，我过广义货币(M2)余额85.16万亿元，同比增长13.6%。 2011年12月，M2新增量达到了2.61万亿元，其中，人民币贷款方面，12月新增人民币贷款达6405亿元。考察货币供应量相关指标变化趋势可以发现，基础货币投放连续多年大幅上升，M2 快速增长、M2 与GDP 比值连年攀高、新增贷款规模不断扩大，间接或直接推动了房价持续上涨。2009 年以来国际、国内宽松的货币政策，使极为充沛的流动性进入房地产市场及普通商品市场，必然造成房价上涨与通胀态势。 2. 宽松的货币政策与流动性泛滥 中国宽松的环境第一阶段是1998～2003 年，针对1998 年以后国内经济出现的有效需求不足和通货紧缩趋势,央行实施扩张性货币政策。第二阶段是2004年至今，由于国际收支持续“双顺差”以及缺乏弹性的汇率制度，央行大量收购外汇，被动投放基础货币，使货币供给量快速扩张。2008年受国际金融危机的影响，实施了宽松的货币政策，央行取消了对商业银行年度新增贷款的限制，推出了一系列房地产救市政策。汇率改革启动后，国内的流动性泛滥问题进一步加剧，并且人民币升值内在地具有调整长期以来国内价格体系扭曲的功能，最终结果之一就是包括住房在内的资产升值且非常有可能积累起相当的泡沫。供给方面，尽管受到宏观调控的一定影响，但宽松的货币政策和流动性泛滥仍使得房地产开发企业能够从各种渠道筹集所需资金。此外，随着人均收入不断提高，由于我国的资本市场发达程度不高，可供选择的投资品种尤其是固定收益投资品种非常有限，结构性的投资渠道不畅导致了银行存款仍是居民储蓄的最主要途径，在低利率和流动性泛滥的环境下，大量资金涌向房地产业。 3. 放松住房信贷管制 放松金融管制和低利率环境无疑在本轮房价上涨过程中起到了重要作用，但是由于我国资金价格本身是非市场化的和扭曲的，人为低利率下的泡沫成分是不可避免的，而这也是需要国家实行宏观调控的基本理由之一。更为重要的是，在目前的汇率升值阶段，作为房价决定的两大决定因素，收入的快速增长和低利率必然推动房地产价格的上涨。 三．货币政策应对房价上涨 1．提高存款准备金率 存款准备金率作为三大货币政策工具之一，通过法定效力使银行创造信用的能力下降，矛头直指货币供应量。窗口指导效应明确，对宏观经济的影响比加息更为中性，在需保障经济持续平稳增长的背景下，该项手段较为适合。从我国现状来看，这一比率可调高到20%-25%以上。提高存款准备金从而提高存款冻结额度，进而限制社会上的资金流动，从而降低风险，使房地产企业要支付的月还贷额大幅度提高，从而削弱投机动机。同时也降低了居民对住房的投资需求和投机需求。 2.适当适时提高银行利率及公积金存贷款利率 通过调控房贷利率和公积金利率，适度准确差别使用金融信贷政策，中央银行应可根据通胀率适时调整金融机构存贷款基准利率，避免实际利率出现负值，同时拉大房地产贷款利率与短期利率的利差，使贷款利率的期限结构趋于合理。在此基础上，中央银行应着重指导商业银行运用差别利率促进住房供应结构调整。对中小户型、普通商品住房的开发贷款利率可等于或略高于基准利率，对大户型、高档商品住房的开发贷款可以使用较高的利率。中央银行还应通过窗口指导，控制房地产贷款规模增速，对没有严格执行窗口指导的银行，中央银行可以运用适当方式对其进行警告，借以抑制银行信贷资金过度流入房地产市场，既可以为房地产市场降温，也有利于银行稳健经营。为实施稳健的货币政策，把好