2013年中国房地产行业畸形现状成因及未来发展.ppt

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 08年8月24日万科金色雅筑退房团 房地产税收政策调控效应分析 （一）对地方政府财力的影响 （二）对开发商的影响 （三）对交易双方的影响 对于地方政府 由于房地产的税收一直由地方税务局征收管理，并且占地方财政收入的比重越来越大，因此，在这场国家对房地产出台的一系列宏观政策调控中，地方政府的财力受到了很大的影响，一是土地拍卖减少，影响了地方政府土地出让金收入；二是房地产在调控初期市场低迷，销售冷淡，来自房地产的地方税收大幅减少。宏观政策调控成了利益的博弈。博弈方除了国家、开发商、炒房者，还包括地方政府，一些地方政府在执行房地产宏观调控政策时阳奉阴违。 对于开发商 随着国家房地产调控力度的不断加强，房地产市场出现“优胜劣淘”的局面，一些中小房地产企业由于银行贷款压缩，资金链脱节，逐步退出了房地产市场；而大房地产商在调控前已有了一定的土地储备，利用调控的机会兼并企业和土地。调控使房地产市场重新洗牌，房地产定价权集中，房价易于控制，房价不断上涨。 对于交易者 从房地产二级市场的交易情况看，大量买房者的买房目的不是居住，而是用来投资赚取收益。如果能抑制炒家，恢复住房的本质功能，房价必将回归理性。我们不排除游资及海外资金炒房现象的存在，国家出台的宏观调控措施也是有针对于此的部分目的。几次税收政策调整对购房自住者影响不大，对炒房者造成的实质性影响也不可以说没有，但炒房者将增加的税收成本用来作为提高房价的借口，用“阴阳合同”和“购房者包税”的交易方式以保证个人利润的不受影响，也就是说，几次的税收政策没有打击到炒房者，反而使房价上涨成为理所当然。对于购房者来说，在房价之外又负担了卖方的税收，相当于变相提高了购房价格。 税收政策及税种设置存在的问题分析 （一）税收政策出台不能形成体系 （二）税种设置不够合理公平 1、税收立法层次低，税权划分不合理 2、房产税与城镇土地使用税课税范围过于狭窄 （三）税收征管制度不够完善 （一）税收政策出台不能形成体系 优点 ：只对房地产影响，容易实施贯彻 缺点：不能根本解决问题 “头痛医头，脚痛医脚 ” 能打击炒房，但是 ？ （二）税种设置不够合理公平 1、税收立法层次低，税权划分不合理 法律：《中华人民共和国个人所得税法》 《中华人民共和国企业所得税法》 其他：《条例》或《暂行条例》都属于国务院的行政法规，立法层次不高，缺乏应有的严肃性 税权划分不合理:一刀切 （三）房产税与城镇土地使用税课税范围过于狭窄 1，房产税与土地使用税的课税范围仅为 城市、县城、建制镇和工矿区 2，可放开小产权房，建立合理法律体制， 允许开发，收税 （三）完善和促进保障性住房供应 大量旧城改造=？居民有钱买房 保障住房才是民生根本 （四）完善房地产保有环节税收 1、实施物业税 ? 2、加快房产信息化建设 健全的信息系统才有利于管理，更好市场化 房价——收入比 假设： 人均收入=5千 每户月收入=1万 每户年收入=12万 联合国 3 : 1 36万 美国 3.5 : 1 42万 中国 10-15 : 1 120万-180万 商品房价格上涨过快 中国房地产的失衡 1、自有资金和信贷资金的失衡（房价收入比） 2、 自住和投机的失衡 3、 地价和房价的失衡（投入和产出的失衡） 4、 房地产发展与土地资源的失衡 5、 房价和租金的失衡 6、 商品房和保障住宅的失衡 7、 效率和公平的失衡 8、价格和价值的失衡 9、楼市与股市的失衡（警察与强盗故事、掠夺） 10、理论与实际的失衡 11、政府与市场的失衡 价值和价格的失衡 表现为规划（容积率，噪音，日照视觉、地下车位）、质量（材料、渗漏、沉降）、环境（绿化、治安）、科技含量、能耗（节能保温）、配套（交通、产业、教育、医疗、文化、商业）、企业品牌（物业管理，售后服务）等方面的缺陷。我国建筑能耗占总能耗30%（25年前占10%），2020年逼近40%，而其中