论房地产风险管理.docVIP

论房地产开发项目的风险管理 第一节 房地产开发是基于对未来政治、经济、社会、自然等方面的预测及预期，基于正常的、理想的技术、管理和组织的情况下进行的一种经济活动。而在实际实施以及运作过程中，房地产项目具有投资额大，建设周期长和不可移动等显著特点，导致在项目立项、可行性研究、设计、施工，交付使用、物业管理等各个阶段都存在大量的不确定因素，使得原定的计划、方案可能受到干扰，原定的目标不能实现。这些事先不能确定的内部和外部干扰因素，人们称之为风险。 风险在任何开发项目中都是存在的，例如在建设阶段风险把控不好，会造成如工期延长，成本增加，计划修改甚至引起索赔和赔偿，最终导致项目经济效益降低，甚至项目失败。但是风险和机会是并存的，收益是风险的补偿，风险是收益的代价，风险是对管理者的挑战，风险控制得好能够获得经济效益，也有助于竞争能力、管理者素质和水平的提高。在现代项目管理中，风险的控制已成为房地产开发过程中一项重要的工作内容。 一、房地产项目风险特征 1、风险的多样性 在一个项目中有许多种类的分险，如政治风险、法律风险、自然风险、合同风险、合作方风险，这些风险之间有复杂的内在联系。 2、风险存在于整个项目周期，而不仅仅在实施阶段。 例如：①可行性研究中可能有方案失误，市场调查不完全，市场分析错误； ②技术设计中存在错漏碰缺； ③施工中材料涨价，气候变化，实施方案不完备，资金运作不灵。 3、风险有一定规律性 工程项目的环境变化，项目的实施有一定的规律性，所以风险的发生和影响也有一定的规律，是可进行提前预测的。因此，重视风险对风险进行控制是较为重要的。 二、房地产项目风险的分类 对于房地产项目而言，按风险作用阶段和范围分为综合风险和阶段风险。综合风险是指贯穿于整个房地产项目周期，主要有自然、政治、经济、社会、技术、项目主体及内部决策与管理等风险。对于阶段性风险，就是在房地产项目开发各阶段中出现的风险。在投资决策阶段，会出现项目地点选择，区域发展和物业开发类型等风险，而在建设阶段，则可能出现招标模式，建设质量，工期，成本等风险 （一）综合风险 （1）自然风险 自然风险是由于自然因素的不确定性，如地震、风暴、反常恶劣的天气等，对房地产项目造成的影响或破坏。 （2）政治风险、经济风险 政治、经济风险是指一个国家所处的国际国内环境变动及相应的政治经济政策法律调整给房地产项目所带来的经济损失。土地政策、金融政策、税收政策的变化对开发经营影响力度及波动带来深度影响。政治、经济风险对房地产市场尤其重要。 （3）社会风险 社会风险指人文社会环境的变化对房地产市场的影响，主要包括社会治安的稳定性、公众利益、社会风气等。 （4）技术风险 技术风险是指由于科学技术的进步、建筑功能、技术结构的变动给房地产项目的开发带来的不利影响。例如科技进步使材料、施工、建筑功能不断更新变化，而跟不技术更新变化的投资项目不仅成本高，而且适用性差，从而迫使开发商追加投资进行房地产项目的翻新和改造。 （5）内部决策与管理的风险 ①高层战略风险。如指导方针，战略思想可能错误而造成项目决策失误； ②市场环境调查和预测的风险； ③项目策划风险； ④技术设计风险； ⑤计划风险；包括对目标（任务书、合同、招标文件）理解错误，合同条款不准确、不严密、错误，二义性，过于苛刻的单方面约束性的、不完备的条款，方案错误、报价错误，施工组织错误等。 在上述综合风险中，应把政治风险、经济风险、内部决策与管理风险作为控制中心，把自然风险社会风险作为预测重点，不断地进行技术创新以消除技术风险，突出重点，区别对待。 阶段性风险是房地产项目实施过程中不同阶段产生的风险，也是本文重点阐述的内容，在不同阶段的风险均有其特殊性。 （二）阶段性风险 （1）投资决策阶段 该阶段的投资风险是较大的，一旦投资成功，利润也是最高的。因此需要对项目的可行性研究报告进行认真审核，对其中的各项指标进行评估，如审查设计方案是否合理、出租率是否高估、项目运营成本是否低估、建设费用是否漏估等。开发商要根据对项目风险性和营利性的估价，结合投资策略来确定是否投资，以及投资多少。这个阶段的主要风险有：＾ 1、项目地点选择风险 投资地点的选择，对房地产投资的成功与否有着极为重要的关系。从宏观的角度来看，在经济高速发展和投资环境良好的区域进行房地产项目开发，风险就会小些。从微观的角度来看，就是选择一个合适的地段，在好的地段上投资，就要冒地价高、成本高、竞争激烈的风险；反之，在地段差的位置上进行投资，就会面临盈利低、甚至房地产滞销的风险。 2、区域发展风险 区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响该区域房地产商品的价值和价格，为投资者带来损失的风险。一方面，当房地产项目的邻近地区中社会、经济