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完善保障性住房投融资机制的初步研究 王祖继 2011年09月19日14:14??? 完善保障性住房投融资机制的初步研究--中国共产党新闻 【字号 大 中 小】?打印?留言?社区?手机点评? 纠错 E-mail推荐： 分享 　　当前，加快推进保障性住房建设有许多有利条件，但也面临许多困难，其中融资问题尤为突出，因此，进一步完善保障性住房的投融资机制是保障性住房建设可持续的重要前提。笔者结合吉林省保障性住房建设的实践，对“十二五”期间建设3600万套保障性住房的投融资问题做了一些初步研究。　　一、保障性住房投融资的主要问题　　近年来，金融监管部门和金融机构为保障性住房建设出台了积极的信贷政策，提供了大量的信贷支持和创新服务。但是现行的融资方式与未来保障性住房对资金的巨大需求还有很大差距，迫切需要建立和完善系统性的金融政策和制度安排。保障性住房金融政策是引导银行和非银行金融机构在保障性住房开发建设和经营活动中提供金融服务的基础。我国目前的保障性住房政策框架内，尚未形成一整套完备的金融政策框架。对金融机构而言存在一些风险：保障性住房投资中财政资金比例偏低，又缺乏相应的担保和保险政策；在项目审批条件、资本金到位审查、资产质量认定、不良贷款核销等方面执行等同于其他商业建设项目的金融政策。此外，没有明确的风险补偿机制和激励机制，在一定程度上影响了金融机构参与融资的积极性。　　（一）财政政策对融资的杠杆作用小。目前用于保障性住房的财政或政策性资金主要是中央财政补贴、地方政府预算、公积金贷款、一部分土地出让净收益和地方债券。看起来资金来源渠道不少，但可供给的资金量很小。从廉租房的建设资金构成看，中央财政补贴400元，地方政府出资（资金来源包括财政预算、土地出让收益和债券）200至300元，两项合起来还不足廉租房单位面积建安资金的30%。目前财政资金以直补为主，用于增信、扩大融资能力和贴息的比重很少，所以财政资金撬动融资的杠杆作用不明显。从保障性住房的民生性来看，政府组织或政府主导作用首先体现在政府财政的支持力度上，但作为一项长期且规模巨大的工程，没有市场机制的支持是难以为继的。因此，财政政策还应当更多地用于投融资主体增信、降低各类主体财务风险和市场化运行机制的建设上。　　（二）信贷政策不够系统，贷款优惠利率没有执行到位。保障性住房建设政策着重强调了地方政府是筹资主体，对银行只有原则性要求。目前保障性住房建设中使用的银行贷款主要是通过地方政府综合性融资平台和房地产开发商（有配建廉租房任务）来承贷，靠的是政府财政信用的支持和房地产开发商的项目收益，没有体现政府对参与主体的增信和融资的放大作用。随着地方融资平台的清理和房地产调控政策的严格执行，也会影响到这些融资中介为保障性住房的融资。保障性住房的政策性和政府对保障性住房的定价和限价规定，直接影响了商业银行融资的积极性，利率下浮10%的政策也很难执行到位。　　（三）BT方式和房地产信托产品等融资工具的作用空间有限。土地划拨和税费减免在实际执行中弹性比较大，上述融资工具缺乏政策支持，投资方不仅有市场风险，还承担了大量政策不确定性的风险，目前只能作为融资的一种补充方式。　　由于政策性担保体系不健全，保险机构与银行、政府融资平台和保障个体的支持能力协调机制没有建立起来。保障性住房融资风险主要集中在政府融资平台和银行，缺乏合理、有效的风险分担机制。　　（五）后续资金来源不明确，使得保障性住房的建设和运营资金难以持续。保障性住房资金有两个显著特点，一是需求量大，二是资金周转时间长，政策性融资机构和商业银行都面临流动性（可持续）风险。以一年建设1000万套保障性住房（50平米/套）测算，需要投入1.38万亿，如果各类财政性投入占30%，70%的资金需要通过市场化解决，每年需要融资9660亿元。以“十二五”前三年安排3000万套来测算资金成本和目前廉租房、公租房的租金水平看，许多地方的租金难以满足支付融资的财务成本，也没有还本能力和明确的偿付本金的资金来源。如果没有后续资金的来源机制，市场化融资就难以支持政府推动保障性住房建设目标的实现。　　二、一些国家在保障性住房投融资方面的典型做法　　一些发达国家已形成了由政府财政和社会多种主体共同参与、运用各种金融工具、多渠道筹集资金的市场化运行机制,既实现了政府目标又达到了分散风险的目的。世界各国保障性住房市场的参与主体分为四类：政府或政府机构、金融机构、社会投资主体以及受保障对象。各国结合本国国情和市场环境，通过赋予参与主体不同职责、设立不同机构，形成了各具特色的保障性住房建设发展模式。　　（一）政府机构兼具投资建设职能，通过公积金储蓄为核心的住房金融体系筹措资金——以新加坡为代表的政府主导模式　　1