永泰地产项目公司业绩考核与激励方案20070110.doc

永泰房地产（集团）有限公司 项目公司业绩考核及激励方案 2007年1月 目 录 目 录 1 第一章 总 则 2 第二章 项目公司奖金额度的确定 2 第三章 业绩考核 4 第四章 项目公司奖金的发放 7 第五章 附则 9 附表1：项目公司奖金系数表 11 附表2：绩效系数表 11 第一章 总 则 第一条 对项目公司进行业绩考核及激励的目的 项目公司员工的薪酬包括工资、补贴、项目奖金及福利。对项目公司员工根据项目考核结果发放项目奖金进行奖励，以充分调动项目团队工作的积极性，使其努力推动项目按计划顺利实施。 第二条 项目公司奖金提取的前提 项目应在项目市场定位、盈利模式、投融资计划、项目目标利润、项目总体开发计划明确且获得北京公司批准的情况下开展项目开发工作，最终根据综合考核结果进行发放。 第三条 项目公司总奖金额度的计算 项目公司奖金额度=提取基数×奖励系数×考核系数 第四条 适用范围 本激励办法适用于项目公司全体人员，但不包含营销人员。 第二章 项目公司奖金额度的确定 第一条 工程量法 （一）总述 工程量法即根据完成的工程量，如建安投资额或建筑面积，结合项目具体情况及考核情况，乘以一定系数提取奖金额度，适用于持有型开发项目的激励。 （二）奖金总额度的确定 项目公司总奖金额度=目标建安成本（调整后）×奖励系数×考核系数 或 =项目总建筑面积×奖励因子×考核系数 注：目标投资额为调整后的目标投资额，实际投资超出调整后的目标成本的部分不计入奖金提取的基数。 （三）奖励系数（奖励因子） 根据工程量法确定的奖励系数可取1.25%，根据项目的具体情况进行调整。 第二条 利润法 （一）总述 利润法即根据项目最终实现的净利润，结合项目具体情况及项目公司考核情况，提取一定比例奖金额度，适用于销售型开发项目的激励。 （二）奖金总额度的确定 项目公司总奖金额度=项目净利润（或税前利润）×奖励系数×考核系数 注：净利润为实际实现的利润 （三）奖励系数 根据净利润确定的奖励系数可取3%（税前利润取2%），并根据项目的具体情况进行调整。 注：以目标净利润率为行业平均水平10%为基础确定奖励系数，随着目标净利润率的调整，奖励系数可相应随之调整。 （四）项目净利润（或税前利润）提取基数的调整 为剔除重大市场因素对项目利润的影响，对作为提取基数的项目净利润（或税前利润）要进行调整，以充分反应项目公司努力的真实成果，保证激励的科学性和有效性。 剔除市场因素的主要办法是剔除土地价格变动对开发项目利润的影响 提成基数＝实际利润－（土地调整后成本－土地实际成本） 有两种具体的操作方法，分别是地价参考法和土地估价法。 地价参考法 项目销售期间，在条件允许的情况下，参考项目周围地域的地价拍卖情况对目标利润进行调整。 土地估计法 在项目临近结束时，聘请专业的土地评估机构对项目土地价格进行评估。 上述两种方法可根据具体情况进行选用，在周边有类似项目用地拍卖的情况下，应优先选用地价参考法。 第三条 奖励系数的调整 上述工程量法及利润法下奖励系数的确定均根据标准项目模型测算确定，标准项目模型为： 项目类型 住宅 项目规模 10-20万m2 建设周期 20-24个月 交房标准 毛坯 有无拆迁 无 在实际项目奖励系数的确定中，需根据每个项目规模、管理复杂性、项目周期等因素的不同，对奖励系数进行调整，系数的调整可运用如下的调整模型，也可针对每个项目的具体特点综合考虑后确定。 奖励系数调整模型 注: 精装调整系数只针对销售型项目，不包括持有型项目 第三章 业绩考核 第一条 项目公司业绩考核的周期 对项目公司的业绩考核包括季度考核及项目终期业绩考核（分期开发的项目每期结束后进行终期考核）。 依据项目公司项目终期业绩考核的结果确定项目公司总奖金额度。 第二条 业绩考核指标 销售型项目的业绩考核指标 对销售型项目，重点考核项目公司的利润、进度、质量、成本控制指标。 持有型项目的业绩考核指标 对持有型物业开发阶段的业绩考核，重点考核项目进度、质量、成本控制。 业绩考核指标的说明 1．利润指标 项目公司与北京公司就项目公司目标利润率进行确认，销售实现并交房后，根据考虑地价变化机会成本调整后的利润率进行考核。 净利润率 Z 当Z≥12%时，考核得分为120分； 当Z=10%时，考核得分为100分； 当Z≤5%时，考核得分为0分； 当10%Z12%时，考核得分为100+20×（Z-10%）/（12%-10%）； 当5%Z10%时，考核得分为100×（Z-5%）/(10%-5%)。 2．成本控制指标 项目公司针对各期项目编制目标成本，北京公司成本管理部审核确认。由于规划调整造成的设计修改，经北京公司成本